Was ist Fix und Flip?
Dieses Schlagwort wird dir vielleicht ein Begriff sein. Es handelt sich dabei um den Ankauf von Immobilien mit der Absicht Gewinne zu erzielen - aber über keinen langen Zeitraum hinweg. Du denkst jetzt sicher, dass dies eine wunderbare Investition darstellen könnte. Aber du solltest einige Dinge beachten. Denn bei Fix und Flip musst du Steuern zahlen. Und wenn du einige legale Tricks kennst, kannst du deinen Gewinn optimieren.
Der Unterschied von Fix und Flip zum herkömmlichen An- und Verkauf einer Immobilie besteht darin, dass du die Verkaufsabsicht sofort im Sinn hast. Du willst bei Fix und Flip die Immobilie renovieren bzw. sanieren und dann sofort gewinnbringend verkaufen. Im Gegenteil zu Buy and Hold kaufst du das Haus oder die Wohnung, vermietest oder bewohnst die Immobilie selbst. Der Verkauf findet erst nach einigen Jahren statt.
Mit dem Modell Fix und Flip Steuern sparen
Sobald du eine Immobilie verkauft hast, musst du deine Gewinne versteuern. Das Finanzamt wird dich bei zwei Immobilien noch nicht gewerblich einstufen. Wenn du mehrere Immobilien verkaufst, solltest du aber darauf achten, dass du nicht als gewerbetreibende Person eingestuft wirst, denn das erhöht eventuell deinen Steuersatz.
Wie lange muss du die Immobilie halten damit du diese steuerfrei verkaufen kannst?
Der Staat möchte am derzeitigen Immobilienmarkt durch Steuereinnahmen natürlich mitverdienen und zudem den ständigen, spekulativen Kauf und Verkauf minimieren. Aktuell, angefeuert durch günstige Zinsen, gibt es auf dem Immobilienmarkt mehr Nachfrage als Angebot. Also steigen die Preise. Und mit jedem Verkauf einer Immobilie unter 10 Jahre Haltedauer wird die Spekulationssteuer fällig.
Allerdings: Nutzt du deine Immobilie ausschließlich selbst, musst du keine Haltedauer beachten. Dieser Aspekt spielt lediglich eine Rolle, wenn die Immobilie im Vorfeld NICHT vermietet wurde.
Apropos: Auch für die Mieteinnahmen musst du Steuern bezahlen. Vergiss bitte nicht diese jährlich abzuführen. Wurde deine Immobilie vermietet, besteht die Möglichkeit, dass du diese erst nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen kannst.
Vermietest du das Haus oder die Wohnung und entscheidest dich danach für die Eigennutzung, musst du ebenfalls einiges beachten. Es müssen dann drei Jahre Haltedauer folgen. Hierbei müssen die drei Jahre aber nicht gänzlich erfüllt werden. Es reicht bereits, wenn das dritte Kalenderjahr angeschnitten wurde. Beginnst du die Eigenmiete am 1.Dezember 2020 endet die Haltedauer bereits mit 1.Januar 2023, sind die drei Jahre erfüllt.
Was, wenn die Frist unterschritten wird?
Lebensumstände können nicht berechnet werden. Es kommt im Leben manchmal zu Situationen, die es erforderlich machen, dass du deine Immobilie schon vor der gesetzlich festgelegten Haltedauer verkaufen musst. Setze dich hierzu bitte mit deinem Finanzamt persönlich in Verbindung.
Lege die Fakten für den vorzeitigen Verkauf auf den Tisch. Du solltest auf jeden Fall gute Gründe vorbringen können. Neben familiären Gründen sind auch arbeitstechnische Gründe durchaus plausibel. Solltest du eine Familie gründen, die Immobilie wird zu klein, solltest du dich in Scheidung befinden, oder dein Arbeitsort wechselt, dann kannst du den frühzeitigen Verkauf in Betracht ziehen. Du wirst aber mit Sicherheit eine schriftliche Stellungnahme vorlegen müssen. Zeige immer auf, das du eigentlich nie die Absicht hattest, die Immobilie so schneller wieder verkaufen zu wollen bzw. zu müssen.
Wie solltest du deine Finanzierung gestalten?
Die wenigsten haben das nötige Kleingeld parat, um mit Barbeständen eine Immobilie kaufen zu können. Wenn du dir also ein Darlehen aufnimmst, solltest du mit Bedacht vorgehen.
Wähle die Raten stets so, dass du diese auch bei Ausfall deines Jobs immer noch leisten kannst. Zudem solltest du einen Blick auf die Laufzeit haben.
Nächster Tipp: Wähle eine längere Zinsbindung, eine geringe Tilgung. So kannst du dem Finanzamt später aufzeigen, das ein vorzeitiger Verkauf (Flip) nicht geplant war, sondern deinen aktuellen Lebensumständen geschuldet ist.
Denn mit einer sehr kurzen Laufzeit und minimaler Zinsbildung kann dir das Finanzamt ja bereits eine Planung von Fix und Flip unterstellen. Und das kann fatale Folgen für dich haben. Nimmt das Finanzamt schon im Vorfeld die Absicht des Wiederverkaufes an, musst du Steuern beim Verkauf bezahlen.
Welcher Zeitraum für Fix und Flip Geschäfte ist sinnvoll?
Dies kann man leider nicht genau sagen. Dazu kann man folgende Unterscheidungen treffen:
- Sofort wieder verkaufen: Dies wird zu einer Zahlung von Spekulationssteuern führen. Daher solltest du diese bereits bei der Planung einkalkulieren, um trotzdem Gewinn zu machen.
- Kaufen, einziehen und schnell wieder verkaufen: Denke dir nachvollziehbare Gründe für den schnellen Wiederverkauf aus, dann solltest du keine Spekulationssteuer zahlen müssen. Dies kannst du natürlich nicht all zu oft machen, da dir das Finanzamt es irgendwann nicht mehr glaubt. Kleiner Tipp: Wenn du dich zu oft ummeldest, leidet eventuell auch dein Schufa-Score.
- Die ersten Immobilien als Privatperson schnell wieder verkaufen, die Steuern in Kauf nehmen und natürlich beim ermitteln des Verkaufspreises mit einkalkulieren. Mit diesem schnell erwirtschafteten Gewinnen kannst du dir dann Immobilien für Buy and Hold kaufen, und vermietest diese.
- Du meldest ein Gewerbe für deine Immobiliengeschäfte an, planst die Spekulationssteuer immer mit ein, und betreibst das Fix und Flip Geschäft langfristig mit vielen Immobilien.
Wann ist ein Fix und Flip Immobiliengeschäft nicht mehr privat?
Die Regel für private bzw. gewerbliche Immobilienhändler ist relativ einfach: “Wer mehr als drei Immobilien, egal ob Grundstücke, Häuser, Wohnungen oder sonstiger Immobilien, innerhalb von fünf Jahren verkauft, wird als gewerblicher Immobilienhändler steuerlich behandelt.”
Als gewerblicher Immobilieninvestor fallen bei allen Verkäufen unter 10 Jahren Haltedauer die Spekulationssteuern an.
Fazit
Natürlich gibt es auch bei Fix und Flip diverse Möglichkeiten Steuern zu sparen. Allerdings sollte man alles mit dem Steuerberater und gegebenenfalls mit dem Finanzamt absprechen, um später keine bösen Überraschungen zu erleben.
