Renovierungsbedürftige, alte Räumlichkeiten, das Dach hat auch schon bessere Tage gesehen und die Fassade benötigt sowieso einen neuen Anstrich. Der größte Vorteil dieser Strategie: Der gewinnbringende Weiterverkauf erzielt Eigenkapital. Nach dem Verkauf ist also mehr Kapital entstanden als vor dem Kauf des ersten Objekts. Bei einer erfolgreichen Fix-und-Flip-Methode hast du im Nachhinein mehr verfügbares Eigenkapital. Du solltest aber auch wissen: Fix und Flip ist zwar nicht nur für Profis geeignet, aber etwas Fachwissen sollte schon vorhanden sein, um erfolgreich zu werden!
Fix und Flip kannst du auch kurz als “Flippen” von Immobilien verstehen. In den USA ist das bereits seit vielen Jahren eine bekannte Strategie im Immobilienbereich. Dabei geht es insbesondere darum, Objekte, die renovierungsbedürftig sind, aufzuwerten und zu verschönern. Ein kurzfristiger Gewinn ist das Ziel.
Zunächst suchst du nach einer Immobilie, die Mängel hat und verschönert werden muss. Das sind Häuser oder Wohnungen, für die sich kein Käufer mehr interessiert. Die Gründe: Es muss viel Arbeit und technisches Wissen investiert werden, damit das Objekt wieder glänzt… Eine Privatperson oder ein Makler kann sich die Fix-und-Flip-Strategie zunutze machen, das Objekt günstig einkaufen, Handwerker die Arbeit verrichten lassen und diese aufgewertete Immobilie wieder zum Verkauf anbieten.
Als erster Schritt wird die Technik geprüft und - wenn es notwendig ist - diese wieder zum Laufen gebracht. Im Anschluss geht es um die äußere Aufwertung. Durch diese Methoden steigt der Immobilienwert und der Käufer kann später in eine schöne Immobilie einziehen.
Dabei können Endkunden entweder Eigennutzer oder Kapitalanleger sein.
Um eine geeignete Immobilie zu suchen, musst du mehrere Faktoren bedenken. Da wäre zunächst einmal die Lage. Eine schlechte Aussicht, das Haus direkt an einer gut befahrenen Straße oder eine Wohnung “hinter dem Berg” lässt sich schlechter vermitteln. Zudem gibt es dort bereits festgelegte Preisgrenzen, die du in den meisten Fällen nicht überschreiten kannst.
Diese Objekte sind eher unattraktiv - außer es handelt sich um ein richtiges Schnäppchen.
Bei der Lage kannst du zwischen drei verschiedenen unterscheiden. Die A-Lage ist die vielversprechendste. Dabei handelt es sich meistens um Objekte, bei denen sich in der Nähe Einkaufsmöglichkeiten oder Schulen befinden. Außerdem haben diese Immobilien eine Top-Aussicht und stehen in einer Nebenstraße. Somit gibt es keinen großen Verkehrslärm und die Anwohner können dennoch direkt zur nächsten Busverbindung laufen.
Die B-Lage liegt wieder im mittleren Bereich. Das Haus oder die Wohnung liegt in der Nähe einer gut befahrenen Straße, ist aber noch weit genug entfernt. Außerdem gibt es ein paar Minuten entfernt Möglichkeiten zum Einkauf oder einer Anbindung zum Busverkehr. Eine gute Aussicht über die ganze Stadt ist in diesem Bereich noch denkbar, aber seltener vorhanden.
Die C-Lage wiederum beschreibt die Objekte in eher schlechter Lage. Sie befinden sich direkt an einer viel befahrenen Straße, haben keine direkte Anbindung oder Nähe zu einem Supermarkt. Diese Immobilien lassen sich dennoch vermarkten, wenn eine kluge Geschäftsidee dahintersteht. Und die Räumlichkeiten mit einer ansprechenden Optik punkten können.
Auf jeden Fall solltest du zuerst den Markt gut kennen. Insbesondere deine eigene Gegend und Nischen im Speziellen. Wenn du Bescheid weißt, wirst du eher Kostenfallen umgehen können und Risiken verringern.
Hast du dich bereits auf ein Objekt festgelegt, so solltest du prüfen, welcher Aufwand investiert werden muss. Welche Arbeiten sind absolut notwendig, damit die Immobilie gewinnbringend weitervermittelt werden kann?
Du kannst natürlich auch einen Baumeister oder einen Architekten beauftragen. Aber natürlich treibt das wiederum deine Kosten in die Höhe. Das solltest du abwägen und alle Kosten aufstellen.
Nicht nur die Innenräume müssen genau untersucht werden, sondern auch das gesamte Gebäude und das Grundstück drumherum. Insbesondere bei Altbauten ist es wichtig, den Zustand des Kellers abzuklären. Niemand will feuchte Wände oder Schimmel!
Hast du Schimmel im Keller entdeckt, sollte das einer der ersten Punkte sein, die gelöst werden.
Wenn du dann alles durchkalkuliert und einen attraktiven Gewinn in Aussicht hast, fällst du die Kaufentscheidung. Natürlich macht es dabei einen Unterschied, wie lange die Sanierung dauert. Laufende Kosten für die Finanzierung oder Betriebskosten fallen an. Daher ist eine rasche Verschönerung der Immobilie erstrebenswert.
Du solltest auf alle Fälle nur Handwerkern vertrauen, die wissen, was sie tun und Jahre an Erfahrung vorweisen können. Denn stell dir einmal vor, ein Handwerker verpfuscht seine Arbeit und du musst Wochen oder gar Monate mehr darauf warten bis du die Immobilie weiterverkaufen kannst…
… das muss nicht sein!
Ein Objekt muss auf jeden Fall repariert, renoviert und gereingt werden. Mängel werden unter keinen Umständen versteckt, sondern beseitigt. Dasselbe gilt auch für Verunreinigungen, quietschende Türen, klemmende Fenster, Staub, komische Gerüche und vieles mehr.
Hast du dein erstes Objekt verkauft, ruhe dich nicht auf dieser Strategie aus, sondern reflektiere und mache dir Gedanken, was gut gelaufen ist und wo es noch Verbesserungspotenzial gibt.
Du solltest dir auf jeden Fall Deadlines setzen. Und das nicht nur bei deinem ersten Verkauf, sondern jedes Mal. Sobald sich ein Projekt etwas in die Länge zieht, kann schnell das Ende “verloren gehen”. Insbesondere problematisch wird es dann, wenn das Projekt nur nebenher durchgeführt wird. An einem Wochenende oder abends…
Hast du jedoch eine klare Deadline vor Augen, steigt die Motivation wieder. Lege dir nicht nur ein Gesamtziel fest, sondern auch kleinere Etappen, die du zu einer bestimmten Zeit erreichen möchtest. Achte zudem auch auf steuerliche Regeln.
Wichtig zu wissen ist auch, dass du auf die richtige Reihenfolge Wert legst. Erst wenn ein Schritt fertiggestellt ist, kann der nächste beginnen. Das betrifft zum Beispiel die Wände. Zuerst muss der Wandbelag entfernt, die Elektrik erneuert und danach verspachtelt werden. Erst dann kann der schöne, neue Wandbelag angebracht werden.
Wir sind Experten im Immobilienbereich und helfen dir mit unseren Leistungen. Beispielsweise kannst du von unserem vorteilhaften Home Staging Gutschein Gebrauch machen.
Das Beste: Es ist vollkommen kostenlos für dich!
Dabei richten wir dein Objekt so her, dass es eine breite Masse an Interessenten anspricht. Bei Homestaging geht es darum, die Inneneinrichtung so neutral wie nur möglich zu gestalten. Die sogenannte “Entpersonalisierung” steht dabei im Fokus.
Diese besagt, dass möglichst moderne und aufeinander abgestimmte Farben eine positive Emotion beim Interessenten hinterlässt. Dadurch steigt der Verkaufspreis und die Verkaufszeit verkürzt sich.
Alle Mängel werden beseitigt, Reparaturen erledigt und unaufgeräumte Ecken ansprechend hergerichtet. Am Ende soll der Interessent die Räume betreten und direkt das Gefühl bekommen, hier einziehen zu wollen.
Drei wesentliche Aspekte spielen bei einem erfolgreichen Verkauf eine wichtige Rolle. Natürlich das professionelle Home Staging, vollständige Unterlagen zum Objekt und das Nachverhandeln von Angeboten.
Kommen wir zunächst zu den Vorteilen von Fix und Flip. Wie bereits zu Beginn angedeutet, ist der größte Vorteil, dass Eigenkapital entsteht. Und zwar durch den erfolgreichen Weiterverkauf. Wenn du gerade erst damit begonnen hast, zu “flippen”, dann hast du nach dem Verkauf der ersten Immobilie etwas mehr Kapital zur Verfügung als zu Beginn.
Dadurch kannst du immer weiter steigen, denn beim nächsten Objekt kannst du wiederum eine größere Wohnung erwerben. Und beim dritten Mal kannst du dich noch etwas steigern. Das Ergebnis: Dein Eigenkapital wächst Step for Step.
Auf der anderen Seite gibt es natürlich auch ein paar Nachteile, beziehungsweise Herausforderungen bei der Fix und Flip Strategie. So gibt es keine laufenden Einnahmen und zunächst wären da erst einmal die Kosten. Somit ist dein Cashflow zu Beginn negativ und steigert sich erst mit dem erfolgreichen Weiterverkauf. Außerdem ist die Sanierung von einem Objekt ein bisschen wie das Öffnen eines Überraschungseis. Beim Bau können auch immer wieder einmal Probleme auftreten und mehr Kosten entstehen als geplant waren. Daher solltest du dir immer vor Augen halten: Die Fix und Flip Strategie ist etwas für Profis, die in Kontakt mit Experten stehen und einem Handwerksbetrieb blind vertrauen.
Des Weiteren wäre da noch das Risiko beim Weiterverkauf. Während du mit der Sanierung beschäftigt bist, können sich die Immobilienpreise wieder ändern. Wenn du dann bereits mit einem bestimmten Gewinn kalkuliert hast, bringt das deine gesamte Planung durcheinander.
Das verzögert den Verkauf und das Objekt muss im schlimmsten Fall günstiger verkauft werden.
Um an das vollständige Potenzial von Fix und Flip zu gelangen, musst du vorab ein paar Punkte bedenken. Ganz zu Beginn ist der Einkaufspreis pro Quadratmeter Wohnfläche entscheidend.
Dabei muss das Verhältnis passen!
Zweitens spielt natürlich auch die Optik eine wesentliche Rolle. Bei Fix und Flip soll sich die heruntergekommene Immobilie zu einer strahlenden Schönheit entwickeln.
Es gibt zahlreiche Tools, die du bei der Suche nach deinem geeigneten Objekt bedienen kannst. Sei es Social Media, Apps oder Online-Marketing. Viel persönlicher ist jedoch der direkte Draht zu den Menschen.
Vielleicht kennst du schon jemanden, der sein Häuschen verkaufen möchte, aber weiß, dass es heruntergekommen ist. Selbst hat diese Person vielleicht kein Interesse daran, es zu verschönern. Aber du hast das Know-How und die Motivation hierfür.
Am besten lässt sich Immobilien-Flipping über das Eigenkapital finanzieren. Hierzu ein kleines Beispiel: Du kaufst dir eine Wohnung für 70.000 Euro, verschönerst sie mit 10.000 Euro und verkaufst sie aber für 100.000 Euro. Dann hast du einen Gewinn gemacht.
Da hierbei keine Bank im Spiel ist, stellt diese Methode die lukrativste und einfachste Form dar, an mehr Eigenkapital zu gelangen.
Als zweiten Weg bietet sich die Finanzierung über Co-Investoren an. Dabei legen wohlhabende Privatpersonen Geld an. Sie haben selbst keine Motivation oder Zeit, das Objekt zu verschönern. Die Anleger erhalten eine Verzinsung für das Kapital und du verwendest es, um die Immobilie herrichten zu lassen.
Die dritte Option läuft über die Bankenfinanzierung. Das ist vor allem für Anfänger schwierig, denn sie erhalten in den meisten Fällen keine Finanzierung. Du kannst jedoch eine Kreditlinie festsetzen. Dadurch zahlst du zwar mehr Zinsen, bist aber flexibel.
Um eine Bank von der Finanzierung zu überzeugen, benötigst du einen Track Record. Das heißt, die Bank möchte wissen, wie erfahren du mit Fix und Flip bist.
Und nach der Finanzierung und dem erfolgreichen Verkauf kommt natürlich auch immer das Finanzamt. Selbstverständlich musst du deine Fix und Flip Gewinne versteuern. Worauf du achten solltest, erfährst du hier.
Es ist auf jeden Fall schon länger in den Vereinigten Staaten gang und gäbe, Fix und Flip zu nutzen. In Deutschland sind die Käufer und Verkäufer eher konservativer eingestellt und gehen nicht gerne Risiken ein. Amerikaner ziehen außerdem häufiger um und es ist einfacher eine Finanzierung zu erhalten.
Zudem erhältst du dort auch einfacher eine Bankenfinanzierung. Eine weitere Ursache, dass die Strategie viel gängiger in den USA ist: Die niedrigen Nebenkosten beim Kauf!
Es gibt in den Vereinigten Staaten keine Grunderwerbsteuer. Es gibt nur eine laufende Grundsteuer (die etwas höher ist als in Deutschland).
Zu guter Letzt gibt es in den USA so gut wie keinen Datenschutz. Sprich, du kannst alle Kontaktdaten im Internet zu jedem Eigentümer in Erfahrung bringen. Außerdem kannst du dich informieren, auf welchem Haus eine Hypothek liegt und welche Person sie abbezahlt.
Das bedeutet: Du kommst viel einfacher und schneller an Angebote heran.
Wägst du alle Vor- und Nachteile ab, so lässt sich zur Fix und Flip Strategie sagen, dass sie sehr lohnend sein kann und dir dabei hilft, Eigenkapital zu generieren. Dennoch solltest du dich wirklich umfassend informieren und im allerbesten Fall bereits ein Profi sein.
Denn diese Methode ist nicht ohne!
Daher raten wir dir, Profis zu beauftragen. Das können Architekten, ausgebildete Handwerksbetriebe sein. Natürlich kannst du dich auch gerne bei uns informieren. Wir bieten dir ein kostenloses Homestaging an und richten dein Objekt ansprechend her.
Der Gedanke, ein Objekt einzukaufen, es günstig zu sanieren und teuer weiterzuverkaufen, ist leider nicht so einfach. Denn hinter der Fix und Flip Strategie stecken viele Punkte, die es akribisch zu beachten gilt.
Lege dir vorab einen genauen Plan zurecht, welche Kosten auf dich zukommen und welchen Gewinn du erhalten könntest. Hast du bereits Erfahrungen mit Fix und Flip und einen guten Draht zu einem Handwerksbetrieb, so sollte einem Erfolg nichts im Weg stehen.
Klar ist, dass Fix und Flip auch in Deutschland immer mehr kommt. Wer aber diese Strategie richtig professionell umsetzen möchte, sollte ein Gewerbe anmelden, sich einen Track Record für die Bankenfinanzierung aufbauen und bereits Eigenkapital in der Tasche haben.
