Grundsätzlich spricht man in der Immobilienbranche von drei unterschiedlichen Bewertungsverfahren für bebaute Grundstücke, wodurch sich ein Wert ermitteln lässt. Es gibt das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren, wobei letzteres eher für Vermietungsobjekte bzw. für Investoren interessant ist.
Das Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren orientiert sich der erfahrene Immobilienmakler an den in der Vergangenheit erzielten Preisen für vergleichbare Objekte in der näheren Umgebung. Hierbei spielen mehrere Faktoren eine Rolle wie z. B. das Baujahr, die Wohn- und Grundstücksfläche, ob es ein Reihenhaus oder ein Eckhaus ist und vieles mehr. Da es in der Realität aber unwahrscheinlich ist, dass ein Objekt dem anderen gleicht, gilt es bei Abweichungen zum Vergleichsobjekt immer Zu- oder Abschläge in die Kalkulation mit einfließen zu lassen. Die Anwendung dieses Verfahrens bietet sich nur an, wenn du möglichst viele Details beider Immobilien kennst. Wenn du beispielsweise nicht weißt, ob im Vergleichsobjekt Parkettböden oder Marmorfliesen verlegt sind oder eine nagelneue Heizungsanlage verbaut wurde, dann ist die Ermittlung eines Verkehrswerts sehr ungenau. Es kann auch sein, dass es in dünner besiedelten Gebieten gar keine Vergleichsobjekte gibt.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren eignet sich besonders für selbstbewohnte Objekte und setzt sich aus dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlage - also dem Haus an sich - und sonstigen Anlagen wie z. B. einem Pool, einem Gartenhaus etc. zusammen. Beim Bodenwert greift man auf den sogenannten Bodenrichtwert zurück, der meist jährlich angepasst wird. Hinzu kommt die individuelle Bewertung des Wohnobjekts, wobei es darauf ankommt, wie der gesamte Objektzustand ist, welche Modernisierungen durchgeführt wurden, ob es ruhig oder an einer vielbefahrenen Straße gelegen ist und vieles mehr. Schlussendlich erhält man ein sehr individuelles Ergebnis, da ausschließlich dieses Haus mit allen Vor- und Nachteilen betrachtet wird.
Für eine professionelle Begutachtung deiner Immobilie solltest du dir als Auftraggeber ausreichend Zeit nehmen und alle Unterlagen zum Objekt griffbereit haben, sodass der versierte Makler als Sachverständiger möglichst viele Informationen erhält, alle Räumlichkeiten anschauen und schriftlich fixierte Details aufnehmen kann. Nur so kann er dir ein möglichst exaktes Ergebnis der einzelnen Immobilienwerte präsentieren.
Die Kosten, die für eine Bewertung durch eine solche Begutachtung auf dich zukommen, hängen stark davon ab, ob du nur ein Kurzgutachten oder eine längere Ausführung benötigst. Darüber hinaus ist der Preis auch davon abhängig, ob es sich um eine Eigentumswohnung, ein Reihenhaus oder ein Mehrfamilienhaus handelt. Im günstigsten Fall liegt ein Kurzgutachten für eine Wohnung im Bereich zwischen 500 und 900 Euro, für alle anderen Arten liegen die Kosten zwischen 1000 Euro und 1500 Euro.
Im Gegensatz zum Kurzgutachten, das nur wenige Seiten lang ist, solltest du dich besser für die umfangreichere Version entscheiden, die zwar etwas höhere Kosten verursacht, aber dafür ein umfassendes Urteil über deine Immobilie enthält. Dieses Langgutachten liegt häufig in einer vom Objekt abhängigen Preisspanne zwischen 1500 und 2500 Euro, wobei der finanzielle Aufwand je nach Arbeitsumfang, Ausstattung, Größe usw. in Ausnahmefällen auch höher sein kann.
Als groben Anhaltspunkt kannst du davon ausgehen, dass ein professionell angefertigtes Gutachten ungefähr 1% des Wertes der Immobilie entspricht. Du solltest die erforderlichen Kosten allerdings nicht negativ betrachten, sondern diese eher als eine Investition ansehen. Denn durch das investierte Geld in eine realistische Einschätzung kennst du den aktuellen Wert und kannst einen entsprechenden Kaufpreis ansetzen, den du vorher vermutlich über- oder unterschätzt hättest.
Bei TAURIBA kannst du eine kostenlose Immobilienbewertung anfordern. Unsere Makler gehen telefonisch mit dir alle Fragen durch und ermitteln so den möglichen Verkaufspreis.
Kostenlose Online-Bewertungen
Nun könntest du als "Sparfuchs" auf die Idee kommen, eine der vielen kostenlosen Online-Bewertungsseiten zu nutzen, auf denen man einfach nur seine Daten eingibt und anschließend einen Preis genannt bekommt. Diese Angebote im Netz liefern dir aber keine nachvollziehbaren Quellen, worauf sich der ausgeworfene Wert stützt. In vielen Fällen wird meist eine Preisspanne genannt, in welcher sich dein Haus oder deine Wohnung preislich befinden soll.
Das Problem liegt grundsätzlich darin, dass diese schnelle "Wertermittlung" keine lokalen Gegebenheiten mit einbezieht und jeder Anbieter zu einem anderen Ergebnis kommen wird. Das wird dir als Verkäufer nicht dabei helfen, dich auf einen real zu erzielenden Kaufpreis festzulegen. Gutachter orientieren sich dagegen unter anderem an Grundstücksmarktberichten, die der Gutachterausschusses der Stadtverwaltung jährlich veröffentlicht und einen guten Überblick vermitteln, welche Einnahmen sich mit entsprechenden Wohnimmobilien in deiner Gegend erzielen lassen.
Wozu braucht man eine Immobilienbewertung?
Die Gründe, wofür man eine Wertermittlung benötigt, können sehr vielfältig sein. Meistens geht es vorrangig um den geplanten Verkauf einer Immobilie. Um weitere Beispiele zu nennen, bieten sich Begutachtungen in gerichtlichen Verfahren an, insbesondere bei Scheidungen, um den Wert des zu teilenden Vermögens festzulegen, aber auch bei Erbschaften, um für alle Erbberechtigten den ihnen zustehenden Anteil zu errechnen.
Vielfach benötigen Interessenten ein Gutachten auch, um der Bank für eine Kreditanfrage nachzuweisen, welchen Gegenwert das zu beleihende Objekt als Sicherheit darstellt. Gelegentlich werden Sachverständige auch zur Erstellung eines Gutachtens hinzugezogen, um Versicherungen die Ausgestaltung der Prämien zu ermöglichen.
Fazit
Zusammenfassend ist zu sagen, dass es eine lohnenswerte Investition in den eigenen Geldbeutel ist, sich vor einem Verkauf durch einen sachverständigen Immobilienmakler beraten und ein umfassendes Gutachten erstellen zu lassen. Dieser kennt die örtlichen Gegebenheiten und kann den lokalen Markt am besten beurteilen. Dies kann kein kostenloser Online-Rechner gewährleisten, da dieser nicht die individuelle Ausstattung deines Hauses oder deiner Wohnung kennt und nicht alle Details über wertsteigernde Ein- und Umbauten realistisch einschätzen kann.
Ein Immobilienmakler kann vor Ort Nachforschungen anstellen, im persönlichen Gespräch Einzelheiten erfragen und sich von dir Dokumente zur Verfügung stellen lassen. Hinzu kommt, dass du deinen Immobilienmakler des Vertrauens mit der Veräußerung des Objekts beauftragen kannst und er dieses den Kaufinteressenten perfekt präsentieren kann, da er durch das durch ihn erstellte Gutachten jedes Detail kennt und bei aufkommenden Fragen Rede und Antwort stehen kann.
