Gesetzliche Grundlagen des Zutrittsrechts
Das Zutrittsrecht des Vermieters zur Mietwohnung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Ein allgemeines Besichtigungsrecht ohne konkreten Anlass existiert dabei nicht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Grundsatzurteil klargestellt, dass der Vermieter nur bei Vorliegen eines konkreten sachlichen Grundes Zutritt zur Wohnung verlangen kann.
Konkret begründeter Zutritt: Wann darf der Vermieter die Wohnung betreten?
Ein Vermieter darf die Wohnung des Mieters betreten, wenn ein konkret begründeter sachlicher Grund vorliegt. Typische Beispiele hierfür sind die Modernisierungsmaßnahmen, Erhaltungsarbeiten, der Verkauf der Wohnung oder die Nachvermietung. Der Vermieter muss den Zutritt rechtzeitig ankündigen und den Grund für die Besichtigung mitteilen. Ohne einen solchen Grund ist dem Vermieter der Zutritt verwehrt, selbst wenn dies im Mietvertrag anders geregelt sein sollte.
Unangemessene Benachteiligung des Mieters vermeiden
Regelmäßige Kontrollen der Wohnung ohne konkreten Anlass sind nicht erlaubt. Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter erlaubt, die Wohnung alle ein oder zwei Jahre ohne konkreten Grund zu besichtigen, stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist somit unwirksam. Mieter haben das Recht, in ihrer Wohnung ungestört zu leben, solange kein konkreter Grund vorliegt, der eine Besichtigung notwendig macht.
Zutritt bei Verkaufsabsicht der Wohnung
Besonders häufig wird der Zutritt zur Wohnung verlangt, wenn der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung zu verkaufen. In solchen Fällen überwiegt das Interesse des Vermieters meist das des Mieters, da die Beeinträchtigung durch die Besichtigung in der Regel nur geringfügig ist.
Allerdings gibt es Ausnahmen, beispielsweise wenn dem Mieter durch die Besichtigung eine erhebliche Gesundheitsgefahr droht. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn die Mieter Vorerkrankungen haben und sich nicht der Gefahr von Außeneinflüssen aussetzen können. In solchen Fällen kann das Interesse des Mieters überwiegen und der Zutritt verweigert werden.
Gerichtliche Entscheidungen
Ein beispielhaftes Gerichtsurteil zeigt, wie die rechtlichen Grundlagen in der Praxis angewendet werden. In einem Fall, der vor dem Amtsgericht und später vor dem Landgericht verhandelt wurde, wohnte der Mieter seit Juli 2014 in einer Doppelhaushälfte in München. Die Vermieterin wollte die Miete erhöhen und das Mietobjekt zu diesem Zweck zusammen mit einem Sachverständigen besichtigen. Der Mieter lehnte dies ab.
Das Amtsgericht entschied zugunsten der Vermieterin und gestattete den Zutritt nach schriftlicher Vorankündigung. Auch das Landgericht bestätigte dieses Urteil, und der Bundesgerichtshof sah keinen Grund, die Revision zuzulassen. Diese Entscheidung unterstreicht, dass bei berechtigtem Interesse der Vermieter Zutritt zur Wohnung erhalten kann.
Notöffnung der Wohnung: Wann ist sie erlaubt?
Eine Notöffnung der Wohnung ist nur in dringenden Fällen erlaubt, wenn von der Wohnung eine unmittelbare Gefahr ausgeht. Beispiele hierfür sind Gasgeruch, Rauchentwicklung oder ein Wasserrohrbruch. Auch in solchen Fällen sollten Vermieter versuchen, den Mieter vorher zu erreichen.
Verwahrung eines Zweitschlüssels: Erlaubt oder nicht?
Ein Zweitschlüssel zur Mietwohnung kann für Vermieter praktisch sein, besonders in Notfällen. Doch rechtlich ist die Verwahrung eines Zweitschlüssels nur unter bestimmten Bedingungen erlaubt. Grundsätzlich darf ein Vermieter nur dann einen Zweitschlüssel besitzen, wenn der Mieter ausdrücklich zugestimmt hat. Diese Zustimmung sollte idealerweise schriftlich erfolgen, um Missverständnisse zu vermeiden.
Ohne diese Zustimmung darf der Vermieter keinen Zweitschlüssel behalten. Dies dient dem Schutz der Privatsphäre des Mieters und verhindert unberechtigtes Betreten der Wohnung.
Fazit
Das Zutrittsrecht des Vermieters ist ein sensibles Thema, das klare gesetzliche Regelungen und eine sorgfältige Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter erfordert. Ein konkret begründeter sachlicher Grund muss vorliegen, und der Zutritt muss rechtzeitig angekündigt werden.
Regelmäßige Kontrollen ohne Anlass sind unzulässig und stellen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Notöffnungen sind nur in Notfällen erlaubt und der Schutz der Privatsphäre des Mieters muss stets gewahrt bleiben.
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