Der Rahmen: So wird in Deutschland bewertet
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt, wie Verkehrswerte ermittelt werden. Sie schreibt die anerkannten Verfahren vor und verweist auf die amtlichen Datenquellen der Gutachterausschüsse (Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren). Grundlage ist damit nicht Bauchgefühl, sondern ausgewertete Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung (§ 193 BauGB).
Wichtige Datenquelle für Eigentümer: das BORIS-D-Portal (Bodenrichtwerte für Deutschland), außerdem die jeweiligen Landesportale wie BORIS.NRW oder BORIS Brandenburg.
Die drei Kernverfahren verständlich erklärt
Vergleichswertverfahren (typisch: Eigentumswohnungen, Bauplätze)
Der Wert leitet sich aus tatsächlich gezahlten Preisen ähnlicher Objekte ab, angepasst an Lage, Größe, Zustand und Ausstattung. Basis sind Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung und Vergleichsfaktoren bzw. Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse.
Ertragswertverfahren (typisch: Mehrfamilienhäuser, Anlageobjekte)
Im Fokus stehen Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten. Mit dem lokalen Liegenschaftszins wird der Kapitalwert der Immobilie berechnet. Ergebnis ist der Ertragswert, also das, was der Markt für den zukünftigen Ertrag bezahlt.
Sachwertverfahren (typisch: Einfamilienhäuser, wenn Vergleichspreise fehlen)
Ausgangspunkt sind die Normalherstellungskosten des Gebäudes abzüglich altersbedingter Wertminderung, zuzüglich Bodenwert (Bodenrichtwert). Über Sachwertfaktoren wird auf Marktniveau justiert.
Merke: Welches Verfahren „führt“, hängt vom Objekttyp und der Datenlage ab. In der Praxis werden Verfahren oft kombiniert, um ein robustes Bild zu erhalten.
Lage schlägt alles: Makro, Mikro und Boden
- Makrolage: Stadt/Region, Demografie, Wirtschaft, Anbindung.
- Mikrolage: direkte Umgebung, Lärm, Blick, Nahversorgung, Schulwege.
- Bodenwert: über Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse; sie spiegeln das Niveau typischer Lagen und sind ein zentrales Puzzleteil jeder Bewertung.
Unterlagen, die den Wert präziser machen
Je genauer die Daten, desto verlässlicher der Wert. Die wichtigsten Bausteine:
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Baubeschreibung, Baujahr
- Wohnflächenberechnung (nach WoFlV – Dachschrägen, Balkone etc. korrekt anrechnen)
- Energieausweis (beim Verkauf Pflicht; Vorgaben nach GEG)
- Protokolle/Rechnungen zu Modernisierungen (Fenster, Dach, Heizung)
- Bei WEG-Objekten: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle, Rücklagenstand
Fehlen diese Informationen, müssen Bewerter mit Sicherheitsabschlägen arbeiten, was den Preis schwächen kann.
Fünf typische Bewertungsfehler (und wie Sie sie vermeiden)
- „Der Nachbar hat X bekommen.“
Einzelfälle sind keine Marktkennzahl. Maßgeblich sind vergleichbare Verkäufe mit Anpassungen und die amtlichen Marktdaten. - Falsche Wohnfläche.
Schon wenige Quadratmeter Unterschied verzerren den Preis. WoFlV anwenden oder nachmessen lassen. - Bodenrichtwert falsch gelesen.
Der Richtwert gilt für typische Grundstücke einer Zone und Abweichungen (Größe, Zuschnitt, GFZ, Erschließung) müssen korrigiert werden. - Energiezustand ignoriert.
Der Energieausweis ist Pflicht und wirkt auf Nachfrage, Finanzierung und Verhandlung. Daten müssen früh ins Exposé. - Ertrag falsch kalkuliert.
Bei Anlageobjekten zählt der reale Nettomietertrag und der lokale Liegenschaftszins – nicht Wunschmieten.
Schritt für Schritt: So kommen Eigentümer zum belastbaren Wert
Schritt 1: Daten zusammentragen.
Wohnfläche prüfen, Grundbuch/Flurkarte ziehen, Modernisierungen belegen, Energieausweis bereitstellen. Ohne Daten kein Wert.
Schritt 2: Lage und Bodenwert klären.
Bodenrichtwert im BORIS-D-Portal bzw. im Landes-BORIS prüfen; Besonderheiten des Grundstücks notieren.
Schritt 3: Verfahren wählen.
Wohnung/Grundstück → Vergleichswert; Anlage → Ertragswert; Einfamilienhaus ohne Vergleich → Sachwert (plus Marktanpassung).
Schritt 4: Abgleich mit Marktsignalen.
Aktuelle Kaufpreise (Gutachterausschussmarktberichte) und Vergleichsangebote kritisch prüfen denn die Angebotspreise sind keine Verkaufspreise.
Schritt 5: Unabhängigen Blick einholen (optional).
Bei strittigen Punkten oder hohem Volumen lohnt ein Gutachten nach ImmoWertV. Entscheidungen werden so belastbarer.
FAQ: Kurz beantwortet
Brauche ich für den Verkauf zwingend ein Gutachten?
Nein. Ein Gutachten ist nicht vorgeschrieben, kann aber bei komplexen Objekten oder Auseinandersetzungen sinnvoll sein. Pflicht ist dagegen der Energieausweis.
Woher bekomme ich den Bodenrichtwert?
Über BORIS-D oder die Landesportale (z. B. BORIS.NRW). Dort finden Sie auch Stichtage und Erläuterungen.
Welche Wohnflächenregel gilt?
Für Wohnzwecke ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) maßgeblich (z. B. Anrechnung unter Dachschrägen).
TAURIBA Fazit
Wer den Wert systematisch ermittelt, mit Daten aus BORIS, Regeln der ImmoWertV und vollständigen Unterlagen, der verkauft zielsicherer und verhandelt auf Augenhöhe. Der „richtige“ Preis ist kein Bauchgefühl, sondern das Ergebnis eines strukturierten Prozesses.
TAURIBA hilft Ihnen mit einem starken Exposé, sauber aufbereiteten Unterlagen und einer reibungslos organisierten Finanzierung – wir koordinieren Käuferunterlagen, klären Rückfragen mit der Bank und begleiten den Prozess bis zur Finanzierungszusage.
