Warum Parkraum gerade jetzt wichtig bleibt
Der Fahrzeugbestand in Deutschland wächst weiter: Zum 1. Januar 2025 waren 49,3 Mio. Pkw zugelassen; die Pkw-Dichte stieg auf 590 je 1.000 Einwohner. Das stützt die Nachfrage nach privatem Parkraum – besonders dort, wo viele Menschen wohnen und öffentliche Stellflächen knapp sind.
Parallel verschärfen einige Städte die Spielregeln auf der Straße. Freiburg hat z. B. Bewohnerparkgebühren je nach Fahrzeuglänge bis zu 480 € pro Jahr festgesetzt (juristisch bestätigt, wenn auch mit Nachsteuerungen in Details). München dagegen bleibt – Stand heute – bei 30 € pro Jahr für den Bewohnerparkausweis, weitet aber Lizenzgebiete aus. Für Eigentümer bedeutet das: Private Stellplätze können – je nach Stadt – an Attraktivität gewinnen.
Dazu kommt die E-Mobilität. Ein großer Teil der Ladevorgänge findet zuhause statt; aktuelle Erhebungen nennen rund 80 % Home-Charging. Zugleich stärkt § 20 WEG (WEMoG-Reform) den Anspruch von Wohnungseigentümern, auf eigene Kosten eine Lademöglichkeit (Wallbox) zu installieren. In der Praxis werden Stellplätze mit (vorbereiteter) Ladeoption in vielen Lagen bevorzugt.
Was ist realistisch? Erlöse und Marktbandbreiten – ohne Heilsversprechen
Mieten und Kaufpreise schwanken stark nach Mikro-Lage. Inserate in München zeigen beispielsweise Bandbreiten von etwa 100 € bis über 250–270 € Monatsmiete – in besonders begehrten Vierteln auch darüber. Das illustriert die Spreizung zwischen Stadtteilen wie Lehel, Maxvorstadt oder Schwabing und Randlagen.
Zur Einordnung: Wer (nur als Rechenbeispiel) 150 € Monatsmiete erzielt, hat 1.800 € Jahreserlös. Bei einem Kaufpreis von 30.000 € entspräche das einer Brutto-Rendite von rund 6 % – bevor Kaufnebenkosten, eventuelle Umsatzsteuer, Instandhaltung (Tore/Schließsysteme), Verwaltung, Leerstand und Steuern berücksichtigt werden. Branchenberichte nennen für Stellplätze und Garagen häufig grob 3–6 % brutto – die Netto-Werte liegen je nach Objekt und Kostenstruktur niedriger. Diese Größenordnungen sind Anhaltspunkte, keine Zusagen.
Recht & Steuern: das Wesentliche kompakt
Getrennt vermietet oder mit der Wohnung?
Wird ein Stellplatz separat vermietet (eigener Vertrag), gilt grundsätzlich kein Wohnraummietrecht; Schutzmechanismen wie die Mietpreisbremse greifen dann typischerweise nicht. Wird der Stellplatz zusammen mit der Wohnung in einem einheitlichen Vertrag vermietet, gelten die Regeln des Wohnraummietrechts. Der BGH hat zudem klargestellt: Ein Garagenmietvertrag kann separat kündbar sein, wenn keine rechtliche Einheit mit dem Wohnungsmietvertrag gewollt ist. Die Einordnung hängt vom konkreten Vertragswerk ab.
Wohnungseigentum (WEG) & Teilungserklärung
In Gemeinschaften entscheidet die Teilungserklärung, ob ein Stellplatz Sondereigentum, Teileigentum oder ein Sondernutzungsrecht ist – davon hängen Vermietungs- und Verkaufsoptionen ab. Für Ladeinfrastruktur gilt: § 20 WEG verleiht Eigentümern einen Anspruch auf Gestattung einer angemessenen baulichen Veränderung zum Laden von E-Fahrzeugen; das „Wie“ beschließt die Gemeinschaft.
Umsatzsteuer
Die separate Vermietung von Garagen/Stellplätzen ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig (19 %), außer sie erfolgt zusammen mit Wohnraum als einheitliche, steuerfreie Wohnraumvermietung. Das sollte vorab mit Steuerberatung geklärt werden.
Abschreibung (AfA)
Steuerlich werden eigenständige Garagen oft mit 5 % p. a. über 20 Jahre abgeschrieben. Ist die Garage unselbständiger Teil eines Wohngebäudes, gelten die AfA-Sätze für Gebäude (i. d. R. 2 % p. a., Neubauten ab 2023 teils 3 %). Die Zuordnung ist eine Einzelfallfrage – bitte mit Steuerberatung/Gutachten sauber prüfen.
Risiken & Stolpersteine – worauf Eigentümer achten sollten
Mikrolage schlägt alles. Wo Anwohnerparken teuer ist oder Lizenzgebiete eng geschnitten sind, entstehen Wartelisten; wo Kommunen großzügiger sind, bleibt der Druck geringer. Regelwerke und Gebühren lokal prüfen.
Technik & Instandhaltung. Tore, Schließsysteme, Entwässerung in Tiefgaragen und Brandschutz kosten Geld – kleine Posten, die die Netto-Rendite fühlbar verändern können (gerade bei Altanlagen).
WEG-Protokolle lesen. Vermietung an Externe, Wallbox-Nachrüstungen, Brandschutzauflagen: Was sagt die Gemeinschaft? § 20 WEG hilft, aber die Gemeinschaft beschließt das „Wie“.
Steuern & Verträge. Umsatzsteuer, AfA-Einordnung, getrennte vs. einheitliche Mietverhältnisse – sauber strukturieren, damit es später keine Überraschungen gibt.
Praxisleitfaden – so könnten Eigentümer vorgehen
1) Nachfrage sauber einschätzen
Wie ist der Parkdruck genau dort, wo sich Stellplatz oder Garage befinden? Kommunale Seiten zeigen Lizenzgebiete und Regeln; lokale Medien berichten über Änderungen. Kurzer Blick darauf, dann eine Marktsondierung per Inserate-Check im 1-km-Umfeld.
2) Erlöse realistisch verproben
Mehrere Wochen Inserate beobachten (Angebotspreise, Verweildauer, Ausstattung, Lage im Haus). Die Münchner Beispiele zeigen: 100 € sind in manchen Vierteln normal, in Spitzenlagen tauchen auch 200–270 € auf – je nach Objekt. Das Ergebnis ist Ihre realistische Bandbreite, keine Wunschzahl.
3) Kaufnebenkosten mitdenken
Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland i. d. R. 3,5–6,5 %), Notar/Grundbuch etc.: erst überschlagen, dann rechnen.
4) Recht & Steuer vorab klären
Ist der Stellplatz Sondereigentum oder nur ein Sondernutzungsrecht? Separate Vermietung gewünscht? Umsatzsteuerliche Behandlung? AfA-Zuordnung? Je klarer diese Punkte vor dem Start, desto weniger Reibungspunkte später.
TAURIBA Fazit
Parkplätze, Stellplätze und Garagen sind keine spektakuläre Assetklasse – aber sie profitieren von knapper Fläche, klaren Regeln und dem Trend zum Laden zuhause. Wer Lage, Recht und Zahlen sorgfältig prüft, kann den Stellplatz-Bestand seiner Immobilie sinnvoll positionieren – sei es als Zusatznutzen beim Verkauf oder als kleiner, planbarer Cashflow. Das ist kein Investment-Versprechen, sondern ein Plädoyer für eine nüchterne Prüfung mit Blick auf Mikrolage, Vertragsgestaltung und Kosten.
