Schätzt du die Marktverhältnisse nicht richtig ein, dann geht dir ziemlich viel Geld durch die Lappen. Genauso verhält es sich beim Ankauf einer Immobilie. In beiden Fällen ist anzuraten, die Immobilienbewertung mit einem Makler durchzuführen. Eine Wohnung zu bewerten ist online genauso leicht, praktikabel, effektiv und zuverlässig.
Das Bewertungsverfahren einer Immobilie
Eine Wohnung zu bewerten, ist ein komplexer Vorgang. Viele Einflussfaktoren spielen eine Rolle. In der Regel findet die Ermittlung des Ertrags-, Sach- und Vergleichswertes statt. Das Ertragswertverfahren wird in der Regel bei vermieteten Wohnungen oder Häuser angewandt.
Als Basis für die Berechnung dient die Höhe der zu erzielenden Miete oder gegebenenfalls Pacht. Der bauliche Zustand gibt Aufschluss darüber, ob der vorgestellte Wert sich erhöht oder reduziert. Mit dem Wohnung bewerten kann der Makler exakt darlegen, wie er auf die Zahlen beim Ertragswertverfahren kommt und entsprechend begründen.
Beim Sachwertverfahren ist die Basis des Wertes abhängig von dem Grundstückswert sowie den Baukosten. Der Gutachter zieht die Daten des Baujahres, den baulichen Zustand sowie die Ausstattung der Wohnung bzw. Hauses heran. Dieser Wert wird mit dem Grundstückswert addiert. Zumeist wird dieses Verfahren bei Einfamilienhäusern herangezogen.
Mit dem Vergleichsverfahren werden die realistisch erzielten Immobilienverkaufspreise in einer ähnlichen Lage und mit vergleichbaren Verkaufsmerkmalen herangezogen. Hierzu zählen die Faktoren der Bausubstanz sowie der Ausstattungsmerkmale. Individuelle Auf- oder Abwertungen kommen hinzu, welche bei der Wohnung zu bewerten durch den Immobilienmakler persönlich vor Ort und genauso online erfolgen können. Heutzutage ist es kein Problem, online die Bewertung zu erstellen. Das Vergleichsverfahren wird bevorzugt bei der Wertermittlung von Wohnungen verwendet.
Die Wertermittlung positiv steigern
Unerledigte Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen stellen einen wertmindernden Faktor dar. Es ist dabei zu beachten, ob der Bewertungsabschlag höher ausfällt, als die Reparaturarbeiten in Angriff zu nehmen. Der Immobilienmakler kann diesen Kostenfaktor verlässlich einschätzen. Bauschäden und deren Folgen wie bei Feuchtigkeit oder Schimmelbildung wirken sich stark wertmindernd aus. Der optische Eindruck zählt.
Durchaus ist es ratsam, den Gartenbereich gepflegt zu erhalten. Treppen und Zufahrten sollten instand gehalten werden.
Der Kostenfaktor für eine Immobilienbewertung
Eine Wohnung zu bewerten, hängt von der Objektart ab. Eine Eigentumswohnung lässt sich mit weniger Aufwand bewerten als ein Einfamilienhaus. Beim Ein- oder Mehrfamilienhaus müssen viele Einflussfaktoren berücksichtigt werden. Hinzu kommt, ob es sich beim Wohnung bewerten um ein kurzes Gutachten online oder vor Ort handelt. Sowie, ob ein gerichtsfestes Verkehrsgutachten notwendig wird. Dies kann in Fällen von Erbschaftsstreitigkeiten beispielsweise vorkommen.
Ein Kurzgutachten ist vor allem in dem Fall beliebt, wenn ein Eigentümer für einen anstehenden Verkauf seine Immobilie professionell und zuverlässig bewertet haben möchte. Ist die Unsicherheit zu groß, was verständlich und richtig ist, dass die Immobilie falsch eingeschätzt wird, lohnt sich ein Kurzgutachten auf jeden Fall. In der Regel wird für die vereinfachte Bewertung ein Honorar zwischen 500 und 1000 Euro fällig.
Durchaus kann ein Kurzgutachten kostenlos sein, wenn der Auftraggeber mit dem Abschluss eines Vermittlungsauftrages seinen Dienst gratis anbieten. In der Regel wird dieses Prozedere so gehandhabt.
Scheue dich also nicht, mit dem Wohnung bewerten umgehend zu beginnen. Dieser Vorgang bringt persönliche Sicherheit, beim weiteren Vorgehen durch die Begleitung eines kompetenten Maklers. Dabei spielt es keine Rolle, um es sich um den Verkauf oder Ankauf einer Immobilie handelt. In beiden Fällen geht es darum, dass die Bewertung dem Markt entspricht, damit zum einen der Verkauf tatsächlich stattfindet und zum anderen kein Geld verloren geht.
Bei Scheidungen oder Erbauseinandersetzungen wird oftmals ein Verkehrswertgutachten benötigt, um die Wohnung bewerten zu können. Für das Gutachten werden 1.500 bis 2.500 Euro veranschlagt.
Viele Faktoren beeinflussen die Immobilienbewertung
Bei einer Bewertung durch eine Bank sollte Vorsicht walten. Wird die Immobilienbewertung zur Finanzierung bewertet, dann steht für die Bank im Fokus, dass bei einer eventuellen Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers der Erlös des Verkaufs die noch restlichen Schulden abdecken kann. Bei einem Notverkauf ist zudem deutlich weniger Zeit für eine Vermarktung vorgesehen, was den Verkaufspreis drücken könnte. Es ist davon auszugehen, dass die Bewertung unter dem Betrag des vom Immobilienmakler ermittelten Wertes liegt.
Die Wohnung bewerten lassen
Nach Sichtung der Unterlagen und der Betrachtung des Objektes werden die Details beleuchtet. Dabei spielt die Lage des Grundstückes eine wichtige Rolle. Liegt das Gebäude an einem Hang oder einer stark befahrenen Straße? Nicht nur die Wohnung an sich oder das Haus spielt eine Rolle, sondern die Lage und die vor Ort vorhandene Infrastruktur.
Im nächsten Schritt wird die Außenanlage sowie die Wege- und Nießbrauchrechte begutachtet. Das Alter der Immobilie und eventuelle Schäden an Fassade oder Dach werden zudem vom Makler abgefragt.
Immer mehr rückt der Energieverbrauch eines Hauses aufgrund der wachsenden Kosten für Heizung in den Vordergrund. Wie sieht es mit der Isolierung und Dämmung aus? Gibt es Feuchtigkeit im Keller? Der eventuelle Renovierungsbedarf in der Wohnung selbst wird genau beleuchtet.
Müssen die Böden eventuell erneuert werden? Der Zustand der Leitungen, ob Wasser und Elektro ist ein gewichtiger Punkt, welcher schnell die zukünftigen Kosten für Reparaturen in die Höhe treiben kann. Zum einen als Käufer ein wichtiges Thema, so wie für den Verkäufer.
Es stehen immer die Kosten für Reparaturen im Fokus. Anstehende hohe Kosten für Sanierung oder Reparatur mindern den Verkaufs- sowie den Kaufwert. Bei einer Wohnung spielen zudem die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft eine Rolle. Stehen demnächst größere Sanierungsarbeiten an? Sind Vorhaben in der Zukunft geplant, welche die Rücklagen deutlich überschreiten?
Die Wohnung zu bewerten sollte grundsätzlich durch einen kompetenten Immobilienmakler erfolgen. Seine Analyse erfolgt nach festgelegten und somit zuverlässigen Maßstäben. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen An- oder Verkauf einer Immobilie handelt. Die selbst erstellte Bewertung birgt etliche Stolperfallen, welche unterm Strich viel Geld kosten kann.
