Es hat hier nur einen neuen, modischen Begriff erhalten. Es gibt Investoren, die schon Jahrzehnte so gearbeitet haben, ohne je von diesem Begriff gehört zu haben.
Wenn Häuser viel Liebe brauchen...
Vielleicht hast du auch schon von einem anderen Begriff des Immobilienmarktes gehört - den "Schrottimmobilien". Wenn du deine Gewinnmarge extrem gestalten wirst, hältst du dich an solche "Schrottimmobilien", oder, etwas höflicher und weniger drastisch ausgedrückt, an sanierungsbedürftige Objekte. Sie sind vernachlässigt, sie sind alt, sie haben Investitionsstau, sie müssen modernisiert werden... es gibt viele Gründe, weshalb eine Immobilie wenig kostet.
Darunter, dass sie längst nicht bezugsfertig ist, viel Arbeit und Investitionen braucht, was andere mögliche Käufer abschreckt. Aber nicht dich, wenn du auf Fix und Flip aus bist. Besonders gute Aussichten hast du dabei, wenn du handwerklich begabt bist und viele Arbeiten zur Aufwertung dieser Immobilie gleich selbst erledigen kannst. Das spart eine Menge Geld, aber das wussten auch schon Generationen vor uns. Sie würden sich wohl eher mit "Buy and Hold" anfreunden wollen. Damit ist gemeint, dass nach dem Herrichten nicht gleich weiterverkauft wird, sondern langfristig Nutzen aus der Immobilie gewonnen werden soll. Beispielsweise durch Vermietung. Fix und Flip lebt dagegen vom raschen Abstoßen und der Neuorientierung auf das nächste Projekt.
Trau, schau was! Und wo!
Natürlich funktioniert das billige Aufkaufen, Aufbereiten und Modernisieren, dann Weiterverkaufen mit Gewinn nicht überall gleich gut. Deshalb muss die Situation vor Ort, in der Region, analysiert werden. Wenn du so ein günstiges Haus etwa auf dem platten Land findest, sieht die Marktanalyse angesichts mangelnder Entwicklungsmöglichkeiten der Gegend ganz anders aus, als am Rand einer angesagten Stadt. Die Situation wird dazu von der Häufigkeit und Beschaffenheit anderer Immobilien in der Region beeinflusst.
Gibt es viel Leerstand? Viele ähnlichen Objekte wie deines? Du möchtest nach dem Investieren von Arbeit und Geld ja auch nicht auf diesem Objekt sitzenbleiben, weil keiner in der Region bereit ist, deinen Preis nach Fertigstellung zu zahlen. Vor solchen Risiken möchte dich eine Marktanalyse bewahren. Freilich kann sich eine Situation auch drastisch verbessern, vielleicht bist du ja der Erste, der dies voraus ahnt, weil ein großer Konzern in der Gegend ein neues Werk zu errichten gedenkt. Was die Nachfrage nach Wohnraum in die Höhe treiben dürfte.
Fix und Flip = der Gamechanger für ein "Fixer Upper" Haus
Fix und Flip geht also davon aus, dass deine Investition den magischen Unterschied machen wird. Vorher wollte es keiner kaufen. Nachher ist das Haus attraktiv genug, um seinen Käufer zu finden. Und zwar zu einem Preis, der sowohl deine Investitionen und Arbeitsleistungen abdeckt, als auch einen Gewinn abwirft. Der Käufer braucht ja nicht zu wissen, wie das Haus früher aussah und zu welchem Preis du es bekommen hast. Du musst bei diesem Verfahren auch die Spekulationssteuer wegstecken können.
Denn wenn du eine Immobilie erwirbst und nach kurzem Zeitraum schon wieder abstößt, gilt das vor dem Finanzamt und dem Gesetz als "Spekulation". Bei Immobilien beträgt die Frist ganze zehn Jahre, innerhalb derer eine Spekulationssteuer fällig wird, wenn du das Objekt wieder verkaufst. Davon können wir wohl ausgehen beim Prinzip von Fix und Flip. Auf deinen Gewinn musst du dann Einkommenssteuer zahlen. Na ja, bei richtig geschicktem Weiterverkaufen kannst du wohl auch die Extrasteuer stemmen, ohne dass es schmerzt. Würdest du dagegen dieses Objekt wenigstens drei Jahre selbst bewohnt haben, bleibt dir diese Steuer erspart.
Mit einem goldenen Näschen unterwegs nach Top-Gelegenheiten
Doch zu Anfang des Projektes stehst du erst mal vor dem Problem, ein wirklich günstiges Haus zu finden, das du aufbereiten könntest. Wie findest du es? Vielleicht hat der örtliche Makler etwas in seinem Bestandskatalog, das er schon länger loszuwerden versucht. Weiter gibt es diese Immobilienplattformen im Internet, wie Immoscout, wo du dich umschauen könntest. Die Amtsgerichte haben Versteigerungstermine zu Immobilien, hier sind häufig vernachlässigte Anwesen zu günstigen Preisen zu finden, wenn dich die Geschichten von persönlichen Tragödien der Vorbesitzer nicht abschrecken. Vielleicht muss so ein Haus auch erst zwangsgeräumt werden, was auch kein Vergnügen ist - und wieder Geld kostet.
Ein einvernehmlicher Besitzwechsel ist weniger nervenaufreibend. Wenn du herum kommst, hältst du die Augen offen nach Verkaufsschildern im Vorgarten, an der Pforte, oder auch in Fenstern. Es gibt auch immer noch Leute, die privat nur über den Anzeigenteil ihrer Regionalzeitung offerieren. Vielleicht magst du Flyer auf dem Parkplatz verteilen? Wenn nicht ein verkaufsorientierter Hausbesitzer den Flyer findet, dann wenigstens sein Nachbar oder Verwandter, der ihn auf dich oder dich auf ihn aufmerksam machen könnte.
Die Zeiten, als man alles selbst machen konnte, sind leider vorbei
Wenn du dann deine Kandidaten für ein Fix und Flip begutachtest, brauchst du realistische Prognosen zu einem Investitionsbedarf an Reparatur, Aufbereitung und Modernisierung. Das soll ja möglichst in Grenzen bleiben. Wuchert der Aufwand aus, schmälert das deine Gewinnaussichten und kann sie im schlimmsten Fall zunichte machen oder gar zu einem Verlustgeschäft werden lassen. Wieder spielt es eine große Rolle, was du selbst machen kannst, während das Resultat fachlichen Qualitätsansprüchen genügt.
Es gibt dazu Gewerke, in denen du Fachkräfte zwingend verwenden musst und nichts selbst machen darfst. Alles was sicherheitsrelevant ist gehört dazu. Also Elektrik verlangt nach einem Elektriker mit Fachabschluss, Gas- und Wasserinstallation darf genauso wenig von irgendeinem Laien verlegt werden. Viele Dinge brauchen Handwerker, die du bezahlen musst. Handwerker findest du in Branchentelefonbüchern und auf Vermittlungsplattformen für Dienstleistungen. Die Besten werden auch einfach weiterempfohlen.
Lass dir die benötigten Dienstleistungen nicht über den Kopf wachsen
Erreichen die Renovierungsmaßnahmen einen großen Aufwand und eine Baugenehmigung wird nötig, brauchst du sogar einen Architekten oder Bauingenieur, um sicherzustellen, dass jemand fachlich für die Qualität der Arbeiten einsteht und der Bau vom Bauamt abgenommen werden kann. Du solltest dir zur Gewohnheit werden lassen, von allen Beteiligten erst Kostenvoranschläge einzufordern, bevor du sie anstellst und Aufträge erteilst. Dann hast du Zahlen, auf die du bestehen kannst, denn die Dienstleister werden an ihre Angebote gebunden sein.
Und du hast Zahlenmaterial, mit dem du rechnen kannst. Die Handwerkerleistungen, Gebühren und Materialkosten müssen überschaubar bleiben, soll sich das Fix und Flip für dich lohnen. Ein weiteres Gebiet, auf dem du unbedingt auf dem Laufenden sein musst, sind die gesetzlichen Vorschriften für Modernisierungen. Du kannst ja nicht mehr eine x-beliebige alte Heizung einbauen. Gerade auf dem Gebiet der Heiztechnik und Wärmedämmung hat sich vieles verschärft, die Anforderungen sind strenger geworden. Und ihnen gerecht zu werden kostet richtig viel Geld, weil aktuelle Normen zwingend eingehalten werden müssen. Das geht nur mit neuester Technik und Fachpersonal für Einbau und Service.
Nächster Schritt: Optimal weiterverkaufen
Dann ist der große Tag da und dein früherer Sanierungsfall ist picobello zurechtgemacht und fertig für den Verkauf. Wo könntest du ihn am besten verkaufen? Klar, es gibt die üblichen Wege über Anzeige und Immobilienangebotsportal. Aber leichter wird dir der Verkauf von der Hand gehen, wenn du auch dafür einen Fachmann einspannst - also den Immobilienmakler. Während der Makler für dich die Besichtigungen und so weiter durchführt und mögliche Kunden berät, kannst du dich ja schon dem nächsten Fix und Flip Projekt widmen.
Nicht nur kennt ein Makler den realistischen Preis, den man für dein letztes Projekt erzielen kann, sondern er nimmt dir auch die Bürde ab, mit den Interessenten zu verhandeln und Termine mit ihnen wahrzunehmen. Mit den Vorbereitungen für einen erfolgreichen Verkauf kann er sogar schon anfangen, ehe dein Fix und Flip Projekt überhaupt fertig ist.
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Fazit
Hast du die benötigten Reserven und geht dir nicht mittendrin die Puste aus, ist ein Fix und Flip Projekt mit etwas Glück und noch mehr mit Muskelschmalz und geschickter Aufwertung ein sicherer Weg angesichts steigender Immobilienpreise, zu eigenem Vermögen zu kommen. Solange du dir keinen Fehlgriff leistest.
Leute mit goldenen Händen finden hier sowieso ihre optimale Spielwiese, das Meiste aus ihrem Geschick herauszuholen. Vielleicht hat dein Makler sogar einen goldenen Tipp für dich, welches Objekt sich besonders als Nächstes empfiehlt? Manche Häuser schlummern in einem echten Dornröschenschlaf, bis die richtige Anpackerperson sie übernimmt.
