Wie bewerte ich meine Wohnung?
Um den Wert deiner Wohnung ermitteln zu lassen, stehen dir im Prinzip 5 Möglichkeiten zur Auswahl, welche dir nachfolgend im Detail vorgestellt werden:
- durch ein Bewertungs-Tool im Internet
- durch einen Makler
- durch einen Sachverständigen
- durch Banken und Bausparkassen
- durch das Finanzamt
Mit allen Möglichkeiten gehen sowohl Vor- als auch Nachteile einher. Und diese werden jetzt vorgestellt.
Wohnungswert ermitteln mit Online-Tool
Damit du erst einmal eine Vorstellung davon bekommst, was deine Wohnung wert sein könnte, kannst du vorerst ein Bewertungs-Tool aus dem Internet nutzen. Zahlreiche Anbieter stellen dazu ein Online-Formular zur Verfügung, welches mit bestimmten Informationen gefüttert wird. Zum Beispiel:
- Art der Immobilie
- Lage
- Wohnfläche
- Baujahr
Sobald du diese Daten eingetragen hast, bekommst du einen Richtwert mitgeteilt. Für diese Information fallen keinerlei Gebühren an. Hierbei gilt jedoch zu beachten, dass diese Orientierung gegenüber Behörden oder vor Gericht keinen Bestand hat.
Durch einen Makler den Wohnungswert ermitteln lassen
Sofern du für den Verkauf deiner Wohnung einen Immobilienmakler beauftragt hast, kannst du dir von ihm eine preisliche Einschätzung nennen lassen. Du solltest jedoch darauf achten, dass dein ausgewählter Makler Mitglied des IVD oder eines anderen Immobilienverbandes ist. Dort werden nur jene Makler aufgenommen, welche mit einer fundierten Ausbildung überzeugen können und regelmäßig an Schulungen teilnehmen oder Seminaren beiwohnen.
Eine weitere Voraussetzung für die Aufnahme ist die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung, welche der Makler ebenfalls vorweisen muss. Es ist sehr wichtig, dass du deinen Makler gewissenhaft auswählst, damit du eine möglichst realistische Einschätzung deiner Wohnung bekommst. Gerätst du an ein schwarzes Schaf, kann es passieren, dass deine Wohnung unter Wert eingeschätzt wird, damit der Makler schnell an seine Provision kommt.
Wohnungswert ermitteln durch einen Sachverständigen
Am präzisesten lässt sich der Wert deiner Wohnung von einem qualifizierten Sachverständigen ermitteln, der von der Industrie- und Handelskammer vereidigt wurde. Du kannst aber auch dann auf Nummer sicher gehen, wenn du dich an bekannte Prüfdienstleister wendest. Das betrifft zum Beispiel die Dekra oder den TÜV.
Hinweis: Weicht deine Wohnung vom Standard ab oder weist diese Mängel auf, ist es immer empfehlenswert, einen Gutachter zu beauftragen.
Ein Gutachten hat allerdings auch seinen Preis. Es basiert auf normierten Verfahren und rechtlichen Vorgaben, weshalb es auch vor Gericht Bestand hat. Der Preis dafür ist Verhandlungssache. Handelt es sich um einen Objektwert von 200.000 EUR, musst du mit Kosten von rund 1.000 EUR für die Wertermittlung rechnen. Damit hältst du allerdings auch ein gutes Verkaufsargument in deinen Händen: Du signalisierst potenziellen Käufern damit, dass deine Wohnung von einem erfahrenen Sachverständigen geprüft wurde.
Mit Hilfe von Banken oder Bausparkassen den Wohnungswert ermitteln lassen
Sofern du eine Baufinanzierung abschließt, kannst du den Wert einer Wohnung auch durch das jeweilige Kreditinstitut ermitteln lassen. Die Immobilie dient neben deinem regelmäßigen Einkommen als zusätzliche Sicherheit. Kommt es zu einer Zahlungsunfähigkeit, hat die Bank die Möglichkeit, die finanzierte Wohnung in die Zwangsversteigerung zu geben.
Dabei sollen natürlich keine Verluste eingefahren werden, weshalb die Bank den sogenannten Beleihungswert im Vorfeld ermittelt. Während es früher noch gängig war, die Kosten für das Gutachten auf den Kunden umzulegen, wird davon inzwischen häufig abgesehen. Grund dafür: Mehrere Gerichte haben dieses Vorgehen bereits für rechtswidrig erklärt. Verbraucher haben die Möglichkeit, das Geld von der Bank zurückzufordern.
Wohnungswert durch das Finanzamt ermitteln lassen
Will das Finanzamt beispielsweise die Erbschaftssteuer auf für eine Immobilie bemessen, ist es ebenfalls daran interessiert, den Wert zu ermitteln.
Was sind wichtige Faktoren beim Wert?
Es gibt zahlreiche Faktoren, die Einfluss auf den Wert einer Immobilie nehmen. Die Wohnfläche ist ebenso ausschlaggebend wie das Baujahr, der Zustand, die Ausstattung und die Lage.
Die Lage gilt als einer der einflussreichsten Faktoren, wenn es darum geht den Wert einer Wohnung zu ermitteln. Die Lage setzt sich aus zwei Faktoren zusammen:
- Geographische Lage
- Umfeld
Mit der geographischen Lage wird die Region beschrieben, in welcher sich die Wohnung befindet. Hier kommt es darauf an, ob sich die Wohnung in der Stadt oder in einem ländlichen Gebiet befindet. Geht es um eine Stadt, stellt sich die Frage nach einer guten Infrastruktur, großen Arbeitgebern, ausgeprägter Wirtschaft, guten Einkaufsmöglichkeiten etc..
Mit dem Umfeld wird das Viertel beschrieben, in welchem sich die Wohnung befindet. Im Berliner Stadtteil Prenzlauer Berg ist eine identische Wohnung deutlich mehr Wert, als wenn diese im nördlichen Randbezirk Spandau liegt. Einfach, weil Prenzlauer Berg der deutlich attraktivere Stadtteil ist. Aber auch die Nähe zu Bildungseinrichtungen, die Anbindung an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr, sowie vorhandene Einkaufsmöglichkeiten sind entscheidende Faktoren des Umfelds.
Wurden diese Kennzahlen in Erfahrung gebracht, resultiert daraus eine erste grobe Richtung hinsichtlich des Immobilienpreises.
Der zweite wichtige Faktor für die Wertermittlung ist der Zustand der Immobilie. Ist dieser mangelhaft oder schlecht, müssen beim Immobilienpreis deutliche Abstriche gemacht werden. Den gegenteiligen Effekt erzielt man dementsprechend mit einem sehr guten oder sogar hervorragenden Zustand der Wohnung. Hier müssen allerdings zweierlei Faktoren berücksichtigt werden. Zunächst spielt die Art der Immobilie (Neubau oder Bestandsobjekt) eine Rolle. Dennoch ist es für den Wert relevanter, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet. Modernisierungen lassen den Wert der Wohnung augenblicklich in die Höhe schnellen. Das gilt insbesondere für den Bereich der Dämmung und regenerative Energien.
Aber auch die Einrichtung wirkt sich entsprechend auf den Immobilienwert aus. Sofern diese abgenutzt oder unansehnlich ist und eine vollständige Renovierung erfolgen muss, schmälert das den Wert maßgeblich.
Die Gesetze der Marktwirtschaft sind ebenfalls ein wichtiger Faktor, wenn es um die Wertermittlung einer Wohnung geht. Jedes Objekt unterliegt den Gesetzen der freien Marktwirtschaft. Das bedeutet, dass sich die Entwicklung nach Angebot und Nachfrage richtet. Der Preis steigt oder sinkt, je nachdem ob ein Angebots- oder Nachfrageüberhang besteht. Ist das Angebot an Immobilien überschaubar und die Nachfrage kann nicht abgedeckt werden, steigen die Preise an. Der Preis sinkt, wenn das Angebot über der Nachfrage liegt.
Auch die Entwicklung der Region gilt als wichtiger Faktor. Befindet sich deine Wohnung in einem aufstrebenden Viertel, lässt das den Immobilienpreis ansteigen. Das gilt auch für eine Stadt, in der künftig starker Zuzug zu erwarten ist. Solche Objekte bieten sich insbesondere an, wenn die Immobilie als Kapitalanlage genutzt werden soll. Voraussetzung dafür ist natürlich, dass man sich mit der Region und dem vorhandenen Potenzial bestens auskennt.
Wie entwickeln sich die Preise in DE?
Obwohl der deutsche Immobilienmarkt derzeit angespannt ist, sinken die Kaufpreise leicht und es besteht sogar die Möglichkeit, dass die Preisstarre bald der Vergangenheit angehört. Experten rechnen schon im kommenden Jahr mit Aufwärtsbewegungen auf dem Immobilienmarkt in Deutschland.
Geringe Konjunktur, hohe Inflation und gestiegene Zinsen: Seit Jahren ist erstmals ein leichter Abfall der Immobilienpreise erkennbar. Kürzlich rechnete die DZ-Bank mit einem Preisrückgang von vier bis sechs Prozent in diesem Jahr. Ab dem zweiten Halbjahr rechnen Experten jedoch mit langsamen Aufwärtsbewegungen, womit die Preisstarre bald überwunden sein könnte.
Davon würden zunächst Hotels, Logistik und nachhaltige Büroimmobilien profitieren. Der private Immobilienmarkt würde vermutlich noch etwas hinterher hängen. Dies hat den einfachen Hintergrund, dass private Marktteilnehmer emotionaler agieren und sich im Gegensatz institutionellen Investoren, schwerer damit tun, Preiskorrekturen zu akzeptieren und diese auch vorzunehmen. Allerdings ist kein drastischer Einbruch der Immobilienpreise zu erwarten, da der Bedarf nach wie vor hoch bleibe.
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Fazit
Die Gründe für die Schätzung einer Immobilie können sehr vielfältig sein. Meistens geht es jedoch darum, das Objekt zu veräußern. Damit die Wohnung weder zu teuer, noch unter Wert angeboten wird, ist es wichtig den aktuellen Wert zu kennen. Dieser lässt sich durch eine Schätzung von Experten ermitteln.
Es gibt mehrere Möglichkeiten, die Immobilie schätzen zu lassen. Während bei Banken eine Finanzierung erforderlich ist und gerne mal eine Gebühr erhoben wird, ist auch das Finanzamt nur dann aktiv, wenn es um Steuerbemessungen geht. Auch ein Onlinerechner kann behilflich sein, hat aber vor Gericht keinen Bestand.
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