Für manche klingt es zunächst etwas ungewöhnlich: Ein Haus erst mieten und dann später kaufen? Funktioniert das überhaupt? Ja, und zwar mit dem Konzept Mietkauf. Aber hierbei gibt es einige Punkte zu beachten.
Du solltest daher zunächst feststellen, ob der Mietkauf überhaupt für dich als Typ infrage kommt. Daher erfährst du in diesem Beitrag, was ein Mietkauf generell ist, welche Vor- und Nachteile dieses Konzept mit sich bringt und was es mit dem Sonderfall “Optionskauf” auf sich hat.
Bevor du eine derart grundlegende Entscheidung triffst, solltest du dir natürlich auch alle anderen Bereiche anschauen: Möchtest du lieber sofort ein Haus kaufen? Oder ist vielleicht doch eher eine größere Wohnung etwas Passendes für dich…?
Was ein Mietkauf ist
Ein Mietkauf ist ein Immobilienkauf, bei dem du eine derzeit bewohnte oder unbewohnte Immobilie erst nach einer gewissen Frist kaufen kannst. Daher bist du auch bis zu diesem bestimmten Zeitpunkt kein Eigentümer, sondern Mieter. Das Objekt wird von der Miete und der verbleibenden Restsumme abbezahlt.
Somit fallen zwei große Blöcke sozusagen weg: Du benötigst in der Theorie weder Eigenkapital noch eine Baufinanzierung, um das Haus kaufen zu können. Daher eignet sich der Mietkauf vor allem für junge Familien, die vielleicht noch nicht das notwendige Startkapitel haben, um sich ihr Traumhaus leisten zu können. Dennoch gibt es ein paar versteckte Hürden, auf die du achten solltest. Bei vielen Mietkäufen gibt es verdeckte Kosten und hohe Preise, wodurch du bei manchem Mietkauf viel mehr bezahlen musst als bei einer herkömmlichen Baufinanzierung.
Das Konzept funktioniert dabei folgendermaßen. Als ersten Schritt musst du dich mit dem Verkäufer über den Kaufpreis sowie die Miete einig werden. Das ist ebenso eine Besonderheit, denn beim Vertrag werden direkt beide Posten - Miete und Kauf - abgewickelt. Der Vertrag wird in den meisten Fällen zwischen 10 und 20 Jahren geschlossen.
Mietkauf immer beim Notar rechtsgültig machen
Wichtig ist auch, dass der Vertrag rechtskräftig geschlossen wird. Das heißt, du und der Verkäufer macht einen Termin beim Notar aus und lasst den Immobilienvertrag notariell beglaubigen. Beachte hierbei: Es fallen Notarkosten an, wie in dem Fall, wenn du dir ein Haus kaufen würdest.
Dort wird auch geregelt, dass der Verkäufer einen Teil der Miete als Zins behalten darf und der Rest auf den Kaufpreis anzurechnen ist. Ebenso ist es möglich, dass die komplette Miete auf den Kaufpreis gerechnet wird. Außerdem ist es so, dass du in den meisten Fällen eine Anzahlung in Höhe von 20 Prozent des Kaufbetrages leisten musst. Sinn ergibt es auf alle Fälle, eine Rücktrittklausel festzulegen.
Denn: Wenn du dich nach dem Abschluss des Vertrages gegen einen Kauf entscheidest, ist dein angezahltes Geld weg und die Entscheidung vom Rücktritt liegt allein beim Verkäufer.
Vor- / Nachteile des Mietkaufs
Natürlich gibt es - wie bei allen Themen - Vor- und Nachteile beim Mietkauf. Wir zeigen dir zunächst, welchen Nutzen du daraus ziehen kannst. Bei einem Mietkauf kannst du die Immobilie bewohnen, ehe du sie kaufst. Das bedeutet auch, dass eventuelle Mängel früh entdeckt werden können.
Zudem ist der Kauf des Eigenheims auch möglich, wenn dein Einkommen niedrig ist. Du musst zusätzlich kein Darlehen aufnehmen, da nur ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Des Weiteren verlangen die Anbieter kein Eigenkapital und die Miete bleibt konstant. Außer natürlich es werden Erhöhungen vertraglich festgelegt.
Darüber hinaus benötigst du eine niedrigere Finanzierungssumme, wenn du den Restwert des Immobilienkredits finanzieren möchtest. Auf diesem Weg werden Zinsen gespart. Und zu guter Letzt kann vereinbart werden, den Vertrag auf Dritte übertragen zu können.
Die Schattenseiten des Mietkaufs
Ein Mietkauf ist tatsächlich relativ selten; meistens sind es private Anbieter, die ihre Objekte über Kleinanzeigen vermitteln wollen. Zusätzlich befinden sich solche Immobilien in einer weniger günstigen Lage oder müssen saniert werden.
Hinzu kommt, dass die monatliche Miete in den meisten Fällen nicht auf den Kaufpreis in voller Höhe angerechnet wird. Und du trägst höhere Modernisierungskosten als normale Mieter, da die Immobilie mit Unterzeichnung des Vertrages an dich als Eigentum übergeht.
Zuletzt hast du kein Mitspracherecht bei Umbauten. Daher kannst du alles, was du verändern möchtest, erst dann umsetzen, wenn es zum Kauf gekommen ist.
Was gilt es beim Mietkauf noch zu beachten?
Zunächst solltest du den Mietkaufpreis mit den ortsüblichen Miet- und Immobilienkaufbeträgen abgleichen. Sobald der Preis für dein Objekt höher liegt als der Durchschnittswert, gilt: Finger weg!
Außerdem solltest du eine möglichst hohe Tilgungsrate vereinbaren. Diese sollte bei mindestens 80 Prozent der Miete liegen. Wenn er unterhalb dieses Betrages zustande kommt, sind der Mietanteil sowie die Zinsen zu hoch.
Es macht auch Sinn, das Grundbuch auf Belastungen oder Rechtsansprüche Dritter zu überprüfen. Und es ist immer wichtig, das Haus durch einen Gutachter untersuchen zu lassen. So lassen sich Mängel schnell feststellen.
Sonderfall Optionskauf
Der Optionskauf ist eine Variante des Modells. Dabei mietet der Interessent das Objekt von einer Genossenschaft oder von einem Bauträger. Hierbei kann der Interessent später selbst entscheiden, ob er das Haus kaufen möchte oder nicht. Daher entfällt beim Optionskauf auch der Vertrag zum Erwerb. Um dies zu realisieren, muss der Vermieter im Grundbuch ein Optionsrecht eintragen lassen.
Achtung: Beim Optionskauf ist die Miete deutlich höher als die ortsübliche Miete. Das hat aber auch einen Grund, denn die Verkäufer wollen somit erreichen, dass der Mieter das Objekt später auf alle Fälle kauft.
Fazit
Wer es sich nicht direkt leisten kann, ein Haus zu kaufen, der kann sich das Konzept Mietkauf durch den Kopf gehen lassen. Denn hierdurch ist es leichter, an eine Immobilie zu kommen, die für eine Finanzierung zu teuer wäre. Zunächst einmal bist du ein Mieter, wirst aber zu einem bestimmten Zeitpunkt zum Eigentümer.
Wer selbst entscheiden möchte, ob er das Haus vielleicht doch nicht erwerben will, sollte eine Rücktrittklausel vereinbaren oder den Optionskauf wählen. Auf alle Fälle musst du - wie beim Kauf eines Objekts - zum Notar gehen und den Vertrag notariell beglaubigen lassen. Das ist ein guter Zeitpunkt alle restlichen Fragen zu klären.
Sinnvoll ist es, einen Gutachter zu beauftragen und das Haus komplett prüfen zu lassen. Denn ansonsten kann es zu bösen - und vor allem kostspieligen - Überraschungen kommen.
