Fix und Flip ist mit einigen relativ gut und wenigen schlecht kalkulierbaren Risiken verbunden, weshalb der Start mit Fremdkapital nicht unbedingt einfach ist. Du musst vor der Kreditaufnahme deine Bank davon überzeugen, dass du in der Lage bist dieses Geschäftsmodell gewinnbringend anzuwenden. Bei Fix und Flip wird nicht einfach Geld angelegt, sondern du musst Leistungen erbringen, damit das Flippen zum Erfolg wird. Wenn die Bank davon überzeugt wird, kann diese unter bestimmten Voraussetzungen einen Kredit bewilligen.
Fix und Flip mit Fremdkapital finanzieren
Wenn du mit Fix und Flip starten möchtest, das benötigte Kapital aber nicht hast, kann es unter Umständen bei Banken schwierig werden, einen Kredit dafür zu erhalten. Das hat mehrere Gründe:
Ein reiner Immobilienkredit wird so vergeben, dass du über einen bestimmten Zeitraum, in der Regel zehn Jahre, eine feste Zinsbindung hast. Die Immobilie wird genutzt, Mietzahlungen oder Rückzahlungen für eigenen Wohnraum entfallen. Das ist bei Fix und Flip nicht der Fall. Es handelt sich vielmehr um die Finanzierung eines Business.
Hierzu muss in der Regel zunächst ein Businessplan vorgelegt werden, der durch die Bank geprüft wird. Die Bank weiß also nicht, ob du in der Lage bist, dieses Modell erfolgreich zu etablieren. Es gibt jedoch mehrere Gründe, warum du bei der Kreditaufnahme mit offenen Karten spielen solltest. Erstens wird das Haus, das bei der Bank als Sicherheit eingetragen wird nach dem Verkauf nicht mehr vorhanden, zweitens werden bei der Kreditaufnahme andere Konditionen vereinbart.
Bei der Fix und Flip bietet sich eine Finanzierung mit variabler Verzinsung an. Hier entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Kredit vorzeitig zurückgezahlt wird. Bei der Kreditlinie, die sich ebenfalls bei der Finanzierung von Fix und Flip anbietet, erhältst du einen Kredit, für den du keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen musst, jedoch eine Bearbeitungsgebühr bei der Kreditaufnahme. Wenn du den Kredit zurückzahlt, bleibt der Kreditrahmen bestehen.
Wesentlich bessere Chancen einen Kredit zu erhalten hast du, wenn du bereits eine abbezahlte Immobilie besitzt. In diesem Fall kannst du die Immobilie beleihen. Im Gegensatz zu anderen Modellen wählst du hier eine möglichst lange Zinsbindung zur Rückzahlung der beliehenen Immobilie. Wenn du das erste Objekt verkauft hast, lässt du den Gewinn zur Darlehensrückzahlung auf dem Konto stehen und investierst den Rest in ein neues Flip-Objekt.
Nach dem Verkauf dieses Objektes kannst du den Gewinn behalten oder die gesamte Summe in ein größeres oder teureres Objekt investieren. Je nach Kreditsumme und den Gewinnen aus den ersten Verkäufen, kannst du ab nun die Gewinne behalten oder steckt sie weiter in die Ratentilgung. Bei vorhandenen Immobilien vergeben Banken bereitwilliger Kredite als bei Abwesenheit von finanziellen Rücklagen und Immobilien.
Alternativ kannst du dein Eigenkapital erhöhen, bis die Bank bereit ist, dir einen Kredit zu geben. Hier bieten sich alternative Methoden an, deine Rendite zu erhöhen, damit du in Fix und Flip einsteigen kannst.
Möglichst kurze Zinsbindung vereinbaren
Neben der Vorfälligkeitsentschädigung, die du zahlen musst, wenn du deinen Kredit frühzeitig zurück zahlst, solltest du darauf achten, dass die Zinsbindung so gering wie möglich ist.
Eine Zinsbindung von zehn Jahren wie bei klassischen Wohneigentumskrediten macht bei Fix und Flip wenig Sinn. Je länger die Zinsbindung andauert, umso niedriger sind die monatlichen Raten und umso länger dauert die Rückzahlung des Kredits. Die Banken verlangen zudem für die Zinsbindung einen Zinsaufschlag. Eine langfristige Kreditbindung macht bei einer relativ schnellen Abwicklung wenig Sinn.
Bei der buy und hold Methode hingegen ist eine langfristige Zinsbindung sinnvoll.
Wenn du Fix und Flip betreiben möchtest, dann solltest du deiner Bank unbedingt mitteilen, wofür das Geld benötigt wird, damit insbesondere die Zinsbindung und die Laufzeit des Kredites an die Methode angepasst werden können.
Pfandtausch als Alternative zur Kreditlinie
Alternativ zur Kreditlinie, die du mit deiner kreditgebenden Bank verhandeln kannst, bietet sich beim Fix und Flip der Pfandtausch an. Der Pfandtausch ist ein Sicherheitstausch, der im Rahmen von Baufinanzierungen vollzogen wird. Dieser Objekttausch bietet sich immer dann an, wenn eine neue Immobilie gekauft und eine andere Immobilie verkauft wird. Die Besonderheit beim Pfandtausch ist, dass die Inhalte der bisherigen Kreditverträge bestehen bleiben. Das Objekt, das beliehen wird, wird bei gleichbleibenden Konditionen getauscht. In diesem Fall muss keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Das Darlehen wird in diesem Fall nicht in einem Zug zurückgeführt, weil es weiterläuft.
Beim Werttausch sollte beachtet werden, dass die Banken sich nur darauf einlassen, wenn das neue Objekt die gleiche Wertigkeit wie die alte Immobilie hat. Ist das neue Objekt günstiger, so sollte es zumindest in etwa der Höhe der Restschuld entsprechen. Prinzipiell sollte es sich in einem Preisrahmen bewegen, der zu den alten Konditionen passt. Ob ein Objekt für den Objekttausch geeignet ist, entscheidest jedoch nicht du, sondern die Bank. Diese leitet ein Wertermittlungserfahren ein. Der vom Gutachter ermittelte Wert ist Grundlage dafür, ob die Bank dem Werttausch zustimmt oder nicht.
Fix und Flip mit Investoren starten
Wenn du am Anfang stehst und über zu wenig Eigenkapital verfügst, um zwischen 10 und 35 Prozent Eigenkapital in die Kreditfinanzierung einzubringen, bleibt nur noch die Finanzierung über Investoren. Diese stellen Geld zur Verfügung und erhalten einen zuvor vereinbarten Gewinn nach Kaufabwicklung. Wenn du Kontakte hast, die dir einen oder mehrere Investoren vermitteln können, dann ist die Finanzierung über Investoren möglich. Wenn du selbst jemanden kennst, der über Geld verfügt, dieses vermehren möchte aber selbst nichts dafür tun möchte, dann kann er dir das Geld leihen, damit du es gewinnbringend anlegst.
Die Investoren erhalten ihr Kapital nach dem Verkauf des Objekts zurück. Sie bekommen allerdings auch einen Teil des Gewinns, was deinen Gewinn wiederum schmälert. Ähnlich wie bei einer Bank musst du auch deine Investoren davon überzeugen, warum dieser Deal gewinnbringend abgewickelt werden wird. Bei privaten Investoren besteht allerdings das Risiko, dass sie abspringen oder kurzfristig doch nicht in das Geschäft einsteigen möchten, weil es ihnen zu riskant erscheint oder die Immobilienpreise gerade sinken.
Fix und Flip ist eine Investitionsmethode bei der einerseits Geld angelegt wird, andererseits die relativ hohe Rendite nicht passiv erarbeitet wird. Wenn du eine Immobilie unter Marktwert gekauft und renoviert hast kannst du damit immense Gewinne erzielen. Der Investition von Fremdkapital entgegen stehen die kurzen Zeiträume, in denen sich günstige Immobilien am Markt befinden.
Du wirst nicht wochenlang Zeit haben, um den Kauf abzuwickeln. Aus diesem Grund solltest du prinzipiell die Finanzierung klären, bevor du ein Objekt gefunden hast, das deinen Kriterien entspricht. Bei der Bank solltest du die Karten offen auf den Tisch legen, damit die Kreditkonditionen an diese Methode angepasst werden können.
