Wir möchten deshalb das Thema etwas intensiver beleuchten, prüfen, was beim Kauf von einem Mehrfamilienhaus wichtig ist, worauf geachtet werden muss und worauf sich jeder einzustellen hat.
Warum ist ein Mehrfamilienhaus eine gute Investition?
Egal ob du in eine neue Immobilie oder in eine Bestandsimmobilie investierst - jede Anschaffung in diesem Bereich ist eine Investition in deine Zukunft. Immobilien haben eine hohe Wertbeständigkeit. Das ist auch dann der Fall, wenn du ein Mehrfamilienhaus kaufen möchtest.
Du hast hier ein Objekt, dass du nicht nur selbst nutzen kannst, sondern bei dem du die Möglichkeit hast, einzelne Wohneinheiten an fremde Personen zu vermieten. Empfehlenswert ist es zudem auf ein Mehrfamilienhaus zu setzen, wenn du generell mehrere Wohnungen kaufen möchtest.
Kaufst du einzelne Wohnungen in unterschiedlichen Objekten, bist du zwar breiter aufgestellt, was die Lage und die Ausstattung der einzelnen Wohnung betrifft. Allerdings hast du das Problem, dass du bei verschiedenen Häusern keine alleinige Bestimmung hast. Es gibt immer eine Eigentümergemeinschaft, die für jedes einzelne Vorhaben gefragt werden muss.
Und nur bei einem einheitlichen Beschluss kann das entsprechende Vorhaben umgesetzt werden. Ein gutes Beispiel ist hier unter anderem der neue Anstrich der Fassade, die Sanierung des Daches oder die Gestaltung der Außenfläche.
Hast du dich hingegen dafür entschieden, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, dann bist du alleiniger Eigentümer der gesamten Immobilie. Du musst keine Eigentümergemeinschaft fragen, wie der Garten des Hauses gestaltet werden soll. Du musst auch niemanden fragen, wie die Eingangstür auszusehen hat oder welche Art von Briefkästen angebracht werden. Du als alleiniger Eigentümer kannst diese Fragen auch alleine und eigenständig entscheiden.
Deshalb empfehlen wir beim Kaufen mehrerer Wohnungen in der Regel immer den Kauf von einem Mehrfamilienhaus. Wenn du dich hier zu umfassend beraten lässt, finden wir eine Immobilie, die zu deinen Vorstellungen passt. Zur Ausstattung, zur Größe aber auch zur Lage.
In welcher Lage sollte man suchen/kaufen?
Lage, Lage, Lage - diesen Spruch kennst du sicherlich aus der Immobilienbranche. Er besagt, dass eine Immobilie immer so viel wert ist wie die Lage, in der sie zu finden ist.
Das ist einerseits auch richtig. Es gibt die A Lage, die selbstverständlich jeder anstreben möchte. Denn sie bedeutet, dass du in eine Gegend investierst, die sehr gefragt ist. Die eine sehr gute Infrastruktur hat, die hohe Mietpreise hat und die bei den Verbrauchern sehr gefragt ist.
Allerdings hast du hier auch das Problem, dass die A Lage sehr teuer ist. Auch für dich beim Kauf. Und deshalb musst du genau entscheiden, welches Klientel du mit deiner Immobilie ansprechen möchtest.
Wen wünschst du dir als Mieter, wenn du dich für ein Mehrfamilienhaus zum Kauf entscheidest? Wie solvent, wie finanzstark und wie abhängig von der Infrastruktur sollen deine Mieter sein?
Auch die B Lage ist sehr gefragt, hat aber den Vorteil, dass sie nicht ganz so teuer ist. Wenn du dich hingegen für die C Lage entscheidest, kannst du mit Sicherheit günstig kaufen. Du musst aber auch günstiger vermieten.
Eventuell gibt es Probleme bei der Vermietung, weil du mit der C Lage ein Klientel ansprichst, dass gegebenenfalls nicht ganz so solvent ist, geringe Einnahmen hat, sich deshalb auch nur kleine Mieten leisten kann und somit nicht unbedingt zu den beliebtesten Mietern gehört.
Das musst du im Vorfeld überlegen. Es beeinflusst das Mehrfamilienhaus kaufen nicht nur in Bezug auf den Preis, sondern auch immer in Bezug auf die Wertigkeit der Immobilie und auf die Vermietung.
Was sollte man bei der Finanzierung beachten?
Beim Mehrfamilienhaus kaufen muss oft finanziert werden. Nur wenige haben tatsächlich die finanziellen Mittel zur Verfügung, um aus eigener Kraft die Immobilie zu bezahlen. Und selbst wenn dir das gelingen sollte, musst du immer noch genug Geld zur Verfügung haben, um eventuelle Sanierungen oder Renovierungen, Mietausfälle, Schäden und ähnliches finanzieren zu können.
Empfehlenswert ist es immer, keine 100% Finanzierung vorzunehmen. Ein gewisses Eigenkapital sollte vorhanden sein. Wie hoch das ist, orientiert sich an den Kosten für das Mehrfamilienhaus kaufen. Je höher die Kosten sind, umso höher sollte dein Eigenkapital sein.
Außerdem muss tatsächlich am Ende immer noch Geld übrig bleiben, dass du zur Seite legst und für Renovierungen, Neuvermietung, Mietausfälle und all diese Dinge nutzen kannst. Nicht immer ist eine Vollvermietung von vornherein möglich. Deshalb muss auch die Rückzahlung der Finanzierung so gestaltet werden, dass du nicht auf Kante leben musst.
Es muss immer ein finanzieller Spielraum bestehen, damit du auch bei geringeren Mieteinnahmen alle Belange rund um dein Mehrfamilienhaus bedienen kannst. Ansonsten wird es sehr schnell zur Schuldenfalle und die Bank meldet sich bei dir, nimmt dir das Haus weg und versteigert es. Und dann ist der Traum vom Mehrfamilienhaus kaufen sehr schnell wieder ausgeträumt.
Für wen ist eine solche Kapitalanlage interessant?
Es ist schon etwas anderes, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen oder doch nur in eine kleine Eigentumswohnung oder in ein kleines einzelnes Haus zu investieren. Wir empfehlen das Mehrfamilienhaus kaufen hauptsächlich erfahrenen Investoren. Denn hier gilt es, die Betreuung und die Wartung der Immobilie auf professioneller Ebene durchzuführen. Es müssen Abrechnungen erstellt werden, die Vermietung muss organisiert werden und in vielen Fällen wird auch ein Immobilienservice benötigt.
Wer erfahren ist und bereits die richtigen Leute zur Hand hat, wird in diesem Bereich deutlich einfacher agieren können. Empfehlenswert ist deshalb die Kapitalanlage für erfahrene Investoren, die bereits Wohnimmobilien besitzen und das Mehrfamilienhaus als zusätzliche Wertanlage betrachten.
Unser Fazit
Ein Mehrfamilienhaus kaufen ist immer eine gute Idee, um eine finanzielle Absicherung auch im Alter zu erzeugen und gleichzeitig dafür zu sorgen, dass durch den Immobilienbestand ein wirtschaftliches Standbein aufgebaut werden kann. Trotz allem ist ein Mehrfamilienhaus kaufen etwas anderes als ein Einfamilienhaus kaufen. Und deshalb empfehlen wir, im Vorfeld eine umfassende Beratung in Anspruch zu nehmen und diesen Schritt nur dann zu gehen, wenn genügend Erfahrung und Eigenkapital vorhanden ist sind. Damit die Freude an der Immobilie lange anhält.
