Was ist Mietkauf?
Das Prinzip vom Mietkauf ist relativ einfach erklärt. Im ersten Schritt schließt du einen Mietvertrag ab. Der Mietvertrag wird so aufgebaut, dass du regulär jeden Monat deine Miete zahlst, zu einem späteren Zeitpunkt aber die Möglichkeit hast, dein Mietobjekt als Eigentum zu erwerben.
Bereits beim Abschluss des Mietvertrages vereinbart du mit dem Vermieter den Kaufpreis für die Wohnung oder für das Haus. Je nachdem, was du dir ausgesucht hast. Solange du in dem Objekt lebst, zahlst du ganz normal deine Miete. Die Miete wird angespart und für den späteren Kauf angerechnet. Damit wird der bereits angesparte Betrag mit dem Kaufpreis verrechnet, wenn du bereit bist, aus der Anmietung einen Kauf zu machen.
Allerdings behält der Eigentümer der Wohnung oder des Hauses auch immer ein Teil deiner Miete ein. Das wird als Mietzins bezeichnet und unter anderem dafür genutzt, wenn Sanierungsarbeiten oder Renovierungsarbeiten sowie Reparaturen während deiner Wohnphase anfallen.
Der Mietkauf hat Vorteile aber auch Nachteile. Darauf möchten wir hier etwas genauer eingehen.
Vorteile Mietkauf
Die Vorteile lassen sich klar definieren. Es gibt Vorteile für den Mieter, aber auch Vorteile für den Eigentümer, beziehungsweise den Vermieter.
Der Mietzins ist im Vergleich zur regulären Miete etwas höher. Dafür wird dem Mieter vom Verkäufer beziehungsweise vom Vermieter ein Kredit gewährt. Denn ein Teil vom Mietzins fließt direkt in den Kauf, so dass du am Ende eine geringere Finanzierungssumme aufnehmen musst. Eine Bank wird bei dieser Form der Finanzierung nicht benötigt. Du musst also keinen klassischen Kredit aufnehmen, um auf dem Weg eine Immobilie zu kaufen.
Die Mietzahlungen, die du im festgelegten Zeitraum erbracht hast, werden zu einem großen Teil auf den Kaufpreis angerechnet. Es wird nicht alles angerechnet, da ein Teil vom Vermieter einbehalten wird, um Reparaturen zu ermöglichen. Das wirtschaftliche Eigentum wird dem Käufer direkt überschrieben. Du hast zudem den Vorteil, dass die Finanzierung vom Haus oder der Wohnung auch bei einem geringen oder gar keinem Eigenkapital zu jeder Zeit möglich ist.
Die Raten sind über die gesamten Zeitraum unveränderbar. Das bedeutet, dass sie stabil bleiben und du nicht von der Zinsentwicklung abhängig bist. Entscheidest du dich für den Optionskauf, dann bleibst du als Mieter immer flexibel. Du gehst keine Verpflichtungen ein und musst die Immobilie am Ende auch nicht kaufen. Du hältst dir die Option bereit, muss sie aber nicht einlösen.
Außerdem hast du beim Optionskauf immer die Möglichkeit, erst eine Weile im Haus oder in der Wohnung zu leben, um dich für den Kauf oder dagegen zu entscheiden. Für den Vermieter hat die Variante des Verkaufs immer den Vorteil, dass er eine höhere Miete erhält. Außerdem ist ihm das Geld auch dann sicher, wenn der Vertrag am Ende nicht zustande kommt.
Nachteile Mietkauf
Wo Vorteile sind, sind selbstverständlich auch Nachteile. Und die sind in dem Fall gut messbar.
Du zahlst als Mieter deutlich mehr Geld, als bei einem direkten Kauf der Immobilie. Außerdem sind die finanziellen Konditionen in der Regel schlechter als bei dem klassischen Darlehen über die Bank.
Die Miete liegt über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Außerdem fallen Kosten wie Abschlussgebühren an.
Der potenzielle Käufer - also du - muss solvent sein und ein möglichst hohes Einkommen haben, um die hohe Miete bezahlen zu können. Außerdem musst du nebenbei noch den restlichen Kaufpreis ansparen.
Wenn der Verkäufer beziehungsweise Vermieter pleite geht, ist die gezahlte Miete verloren. Unter Umständen kommt der Kauf dann nicht zustande. Die für diese Option angebotenen Immobilien sind oftmals nicht so attraktiv, sodass die Immobilienbesitzer über diesen Weg versuchen das Objekt doch noch an den Mann oder die Frau zu bringen.
Du kannst zudem keine staatlichen Förderungen nutzen. Außerdem musst du anteilig für Instandsetzungen und Reparaturen sowie Modernisierungen aufkommen. Auch dann, wenn du noch nicht gekauft hast.
Da du als Mieter noch kein Eigentümer im juristischen Sinne bist, kannst du bei baulichen Maßnahmen kein Mitspracherecht einfordern. Obendrein lohnt der Kauf erst dann, wenn der Tilgungsanteil innerhalb der Miete über 80% liegt. Ist der Tilgungsanteil niedriger, lohnt es nicht und es empfiehlt sich, weiter als klassischer Mieter zu wohnen.
Hast du den Vertrag nicht notariell beglaubigt, ist er nicht wirksam. Es kann dann bei der Kaufabwicklung zu Problemen kommen.
Mietkauf vs Finanzierung
Für dich steht deshalb die Frage im Raum, ob der Mietkauf oder die Finanzierung der bessere Weg ist. Hier musst du für dich selbst entscheiden, was attraktiver ist. Bei einem Mietkauf hast du den Vorteil, dass du in Ruhe in der Immobilie leben kannst und auch ohne Eigenkapital am Ende Immobilienbesitzer bist. Bei einer direkten Finanzierung und somit beim direkten Kauf einer Immobilie hast du diesen Vorteil nicht. Allerdings gehört dir die Immobilie dann auch gleich und du musst nicht erst warten, bis der Vertrag dich zum Eigentümer macht.
Letztendlich ist es immer eine Sache, die individuell entschieden werden muss. Mietest du erst und kaufst dann, ist es etwas teurer als Finanzierung. Dafür ist deine Bonität nicht ganz so entscheidend. Du hast zwar höhere Mieten, kannst aber zur Not noch abspringen, wenn du dir den Kauf am Ende nicht leisten kannst. Das ist bei einem direkten Kauf und einer Finanzierung nur über ein Verkaufen möglich, bei dem du oft hohe Verluste hast.
Unser Fazit
Mietkauf ist eine Variante beim Immobilienerwerb, die aber nicht für jedermann geeignet ist. Die passende Immobilie zu finden, ist sicherlich nicht schwer. Es gibt einige Angebote für diese Variante. Am Ende musst du aber prüfen, ob diese Variante für dich tatsächlich günstiger ist. Sie ist dann günstig, wenn du kein Eigenkapital für eine Finanzierung hast. Allerdings wiederum auch nur dann, wenn du ein hohes Einkommen hast, um die höhere Miete bezahlen zu können.
