Welche Möglichkeiten der Finanzierung gibt es?
Nehmen wir einmal an, dass du mit deinem eigenen Geld ein Haus renovierst und dafür einen gewissen Betrag in die Hand nimmst. Der Kauf kostet bereits etwas und die Renovierung beispielsweise 10.000 Euro. Verschönert kannst du das Objekt dann natürlich für eine wesentlich höhere Summe wieder verkaufen.
Aber welche Möglichkeiten gibt es, um diese Vorhaben zu finanzieren?
Ganz simpel ist es, wenn kein Geldinstitut im Spiel ist. Auf diese Weise können Immobilien schnell gekauft und wieder verkauft werden. Neben dieser Option gibt es noch die Co-Investition. Denn viele wohlhabende Menschen suchen nach einer guten Kapitalanlage. Diese potenziellen Anleger sind zwar interessiert, aber haben meist nicht die Zeit, sich in das Konzept Fix und Flip einzuarbeiten.
Daher geben sie dir diese Möglichkeit und das Geld, um damit das Objekt aufzubessern. Die klassische Finanzierung ist die über die Bank. Vor allem für Neulinge ist diese Finanzierungsart eher schwierig, da die Bank nicht leichtfertig Fix und Flip finanziert. Das liegt daran, dass du als Neuling noch keinen Nachweis hast, dass die Strategie bei dir überhaupt funktioniert.
Möglich ist es über einen Kredit zu verhandeln, der flexibel nutzbar ist. Der Nachteil: Das ist mit höheren Zinsen verbunden. Da hilft nur ein flexibler Zinssatz, der unter Umständen etwas höher ist.
Wie viel Eigenkapital benötigt man?
Finanzierst du über die Bank, benötigst du in der Regel zwischen 10 und 35 Prozent Eigenkapital. Ohne etwas Eigenkapital ist es eigentlich nur möglich das Objekt mit Investoren zu finanzieren. Vorteilhaft ist es, wenn sich die potenziellen Investoren schnell entscheiden und bezahlen können.
Bank oder Investor?
Die Frage danach, ob du eher über die Bank oder einen Investor finanzieren solltest, lässt sich daher nicht so einfach beantworten. Es kommt insbesondere darauf an, wie erfahren du bist und ob du bereits Erfahrungen gesammelt hast oder nicht.
Darüber hinaus bietet es sich an, wenn du bereits jemand kennst, der genug Kapital aufbringt, diese Person zu fragen. Hast du stattdessen niemanden in Aussicht, ist die Suche nach einem Investor eher schwierig.
Welche Kosten kommen auf den Kaufpreis noch dazu?
Bei der Fix und Flip Strategie kommt nicht nur allein der Verkaufspreis auf dich zu, sondern auch die Kaufnebenkosten. Unter diesen kannst du sämtliche Beträge verstehen, die zum reinen Kaufpreis des Objekts hinzukommen. Das betrifft beispielsweise Gebühren für den Notar, die Umschreibung des Grundbuchs, die Grunderwerbsteuer sowie die Maklerprovision.
Neben diesen Kosten gibt es natürlich auch anfallende Sanierungs- und Renovierungsarbeiten. Je nach dem Zustand des Hauses oder der Wohnung kann es sein, dass unterschiedliche hohe Beträge für die Sanierung zustande kommen.
Wie sieht es mit dem Keller aus? Ist dieser feucht? Dann wird es möglicherweise etwas teurer. Wie alt ist die Heizung und muss diese zwingend jetzt raus oder ist sie noch für ein paar Jahre funktionstüchtig?
Das alles sollte vor dem Fix und Flip Prozess geklärt werden.
Hinzu kommen aber noch weitere Kosten, wie die für den Makler. Je nachdem, wie viel der Makler für dich übernimmt, steigen auch die Beträge. Wie gut, dass wir dir beispielsweise einen Home Staging Gutschein anbieten.
Wir verschönern für dich die Innenräume deines Objekts, gestalten die Zimmer in neutralen Farben und mit zeitlosen Möbeln. Das positive Ergebnis: Ein um bis zu 15 % höherer Verkaufspreis und eine verkürzte Verkaufszeit.
Über verschiedene Portale wie Immoscout24 oder Immonet beispielsweise ist es möglich, sein Haus zu inserieren. Jedoch ist das auch meist mit Kosten verbunden, denn diese Anbieter haben eine kostenlos und eine Pro-Version. Als Verkäufer bietet es sich natürlich an, die Pro-Version zu nutzen.
Dadurch musst du jedoch mit monatlichen Beträgen rechnen. Weitere Kosten, die aufkommen können, sind die Finanzierungskosten, die Betriebskosten, sowie die Versicherungen.
Wie sieht es mit dem rechtlichen Rahmen aus?
Wie ist das mit der Gewerbeanmeldung? Solange es um die Vermietung geht, ist keine Gewerbeanmeldung vonnöten. Das nennt man auch “Buy & Hold”. Sobald es aber in den Bereich “Fix und Flip” geht, solltest du auf alle Fälle ein Gewerbe anmelden.
Da es sich bei Fix & Flip um eine gewerbliche Tätigkeit handelt, ist der Gewährleistungsausschluss bei Immobilienverträgen nicht rechtssicher durchsetzbar. Das bedeutet auch, dass der Grundstückshändler für eine mangelhafte Ausführung bei Renovierungsarbeiten und deren Folgeschäden haftet.
Zur Info: Ohne eine Haftungsbeschränkung haftet der Händler mit seinem privaten Vermögen. Daher ist eine Haftungsbegrenzung durch eine GmbH sinnvoll. Privat zu verkaufen kann daher mit weitaus größeren Risiken behaftet sein als eine GmbH zu gründen. Denn diese haftet dann nur mit ihrem Vermögen.
Fazit
Fest steht: Es ist nicht so einfach Fix und Flip zu finanzieren und es gibt nicht nur eine Möglichkeit, dies vorzunehmen. Auf jeden Fall solltest du ein Gewerbe anmelden und eine GmbH gründen, denn ansonsten haftest du mit deinem gesamten Eigenkapital.
Du solltest nicht nur die Kosten für den Kaufpreis einplanen, sondern auch den Sanierungsaufwand, die Steuern und eventuelle Versicherungen. Erst, wenn du alles richtig durchkalkuliert hast und weißt, welche Beträge auf dich zukommen, solltest du mit dem Verkauf beginnen. Homestaging ist eine gute Option, den Verkauf zu beschleunigen und noch etwas mehr aus dem Verkaufspreis herauszuholen. Wir bieten dir einen Home Staging Gutschein an.
Eine Bank benötigt von dir einen Nachweis, dass du überhaupt fähig bist, über Fix und Flip Objekte zu verkaufen. Hast du bereits Erfahrungen gesammelt und dir einen Ruf aufgebaut, ist es deutlich leichter, einen Kredit von einem Bankinstitut zu erhalten.
Auch über einen Investor ist es möglich genügend Eigenkapital aufzubringen, um ein Objekt zu kaufen und zu renovieren. Hast du jedoch bereits genug Kapital, dann mache am besten von dieser Option Gebrauch. Bedenke, dass du zwischen 10 und 35 Prozent Eigenkapital benötigst.
Das Ziel von Fix und Flip ist es, möglichst schnell Einkommen zu generieren.
