Wie kann ich Fix und Flip starten?
Wenn du keine Erfahrungen im Bereich der Immobilieninvestition hast, solltest du dich zum einen über Lage am Wohnungsmarkt informieren und die Expertise eines erfahrenen Immobilienmaklers in die Kaufentscheidungen einfließen lassen. Eine Fehlentscheidung kann zu unerwarteten und kostspieligen Problemen führen. Hat das Haus beispielsweise gravierende bauliche Mängel oder ist die Immobilie aufgrund der Lage nur schwer vermietbar, kann das Potenzial dieser Methode in diesem Fall nicht genutzt werden; im schlimmsten Fall wird der Immobilienkauf zu einem Verlustgeschäft.
Wie viel Geld brauche ich als Startkapital?
Die Frage nach der Höhe des Startkapitals lässt sich nicht pauschal beantworten, da der Ankaufspreis von Lage, Größe, Baujahr, Ausstattungsmerkmalen und Zustand des Objekts abhängig ist. Davon abhängig werden im Vorfeld die Restaurierungs- und Renovierungskosten überschlagen. Hier sollte bei schwankenden Rohstoffpreisen ein Puffer eingerechnet werden.
Ein allgemeiner Puffer sollte vor jedem Immobilienkauf eingeplant werden. Beim klassischen Immobilienkauf geschieht das beispielsweise über eine Rücklage. Diese Rücklagen für notwendige Renovierungsarbeiten werden in der Regel über mehrere Jahre hinweg angespart. Das ist bei Fix und Flip nicht möglich. Hier werden vorhandene Mängel nach dem Ankauf behoben.
Werden an der Immobilie Restaurierungs- oder Renovierungsarbeiten durchgeführt, können unvorhersehbare Ereignisse eintreten. So können beispielsweise unvorhersehbare Probleme, wie Wasserrohrbrüche oder Schadstoffnachweise auftreten.
Hinzu kommen unter Umständen die Betriebskosten, die laufenden Kosten. Diese sind abhängig von der Dauer der Renovierung. Aus diesem Grund wird eine zügige Abwicklung angestrebt. Daher sollte vor Beginn der Renovierungsarbeiten mit den Handwerkerfirmen die Fristen schriftlich vereinbart werden.
Prinzipiell müssen von dieser Ankaufssumme 10 bis 30 Prozent Eigenkapital eingebracht werden, damit eine Bank die Finanzierung übernimmt. Ist das nicht möglich, ist der Ankauf von einem Objekt nur mithilfe von Investoren finanzierbar. Diese Finanzierungsmethode nennt sich Co-Investition. Hier geben Investoren dir das Geld, damit du dieses nutzt, um damit eine Immobilie zu renovieren und es zu einem hohen Preis zu verkaufen. Bei diesem Finanzierungsmodell wird ein Großteil des Gewinns nach dem Verkauf an die Investoren ausgeschüttet.
Wird ein Kredit aufgenommen, dann kann dieser unter Umständen flexibel aufgenommen werden. Ein solcher Kredit hat in der Regel jedoch höhere Zinsen. Die Frage, eine Kreditfinanzierung oder eine Finanzierung über Investoren rentabler ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Suche nach Investoren kann sich unter Umständen schwierig gestalten.
Prinzipiell ist Fix und Flip eine klassische Investitionsmethode, bei der vorhandenes Kapital angelegt wird. Die der Fix und Flip entgegengesetzte Methode, die buy and hold Methode, eignet sich besser für eine kreditgestützte Finanzierung.
Steuerzahlungen
Beim Fix und Flip gilt die grundsätzliche Regel, dass bei der Erwirtschaftung von Gewinnen Steuern gezahlt werden. Wenn du mit dem Flippen von Immobilien beginnst, wird das Finanzamt zunächst nicht davon ausgehen, dass dies gewerblich geschieht. Bei ein oder zwei Immobilien ist die Gefahr gering, als Gewerbetreibender eingestuft zu werden. Werden innerhalb von fünf Jahren über drei Objekte gewinnbringend verkauft, geht das Finanzamt davon aus, dass professioneller Immobilienhandel betrieben wird.
Fix und Flip gewerblich betreiben
Wenn du Fix und Flip als Gewerbe betreiben möchtest, ist es nicht nur ratsam einen Immobilienmakler, sondern auch einen Steuerberater zu beauftragen, da je nach Höhe des Gewinns auch hohe Steuerzahlungen anfallen müssen.
Davon abgesehen, solltest du dir überlegen, ob du als Einzelunternehmer oder als GmbH flippen möchtest:
Einzelunternehmer besteuern ihre Gewinne wie Angestellte bei der Einkommenssteuererklärung. Der Gewinn eines Einzelunternehmers wird mit der Einnahmenüberschussrechnung berechnet. Hierzu werden die Ausgaben von den Einnahmen abgezogen. Hieraus ergibt sich der Gewinn vor der Steuer. Entsprechend der Steuerprogession fallen nun Steuern an. Steuerprogression ist der Anstieg des Steuersatzes in Relation zum zu versteuernden Einkommen.
Im Gegensatz zum Einzelunternehmer werden GmbHs anders besteuert. Auch hier wird zunächst der Gewinn berechnet. Dies geschieht auf dieselbe Art und Weise wie beim Einzelunternehmer.
Im Gegensatz zum Einzelunternehmer, der eine natürliche Person ist, ist die GmbH eine juristische Person. Diese werden anders besteuert als Einzelpersonen. Hier fallen Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer an. Die Körperschaftsteuer beträgt 15 Prozent. Es fallen zudem 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag an. Die gesamte steuerliche Belastung beträgt also 15,825 Prozent.
Bei der Gewerbesteuer gibt es für eine Gbr beispielsweise Freibeträge. Die Freibeträge entfallen bei einer GmbH. Der Ertrag, also der Gewinn wird auf 100 abgerundet. Das Ergebnis wird mit einem Pauschalanteil und dem jeweiligen Hebesatz multipliziert. Die Hebesätze werden durch die Städte, Kommunen und Gemeinden festgelegt und variieren stark. Die jeweiligen Hebesetze kannst du bei deiner Gemeinde erfragen.
Wenn du eine GmbH gründest, dann erhältst du ein Geschäftsführergehalt, das wie ein Angestelltengehalt nach einer Gehaltsabrechnung ausbezahlt wird. Restbeträge können bei einer GmbH für Investitionen, beispielsweise in Immobilien genutzt werden.
Worauf sollte ich beim ersten Objekt achten?
Objekte werden nach zwei Hauptkriterien ausgewählt: nach Zustand und Lage.
Sieh dir dazu in der Stadt oder der Gemeinde, in der du ein Objekt kaufen möchtest, die verschiedenen Stadtteile an. Bei Fix und Flip wird prinzipiell in Immobilien in begehrten Lagen investiert. Die Immobilie wird restauriert oder renoviert, sodass der bestmögliche Zustand erreicht wird.
Prinzipiell kann auch in heruntergekommene Immobilien investiert werden, insofern diese Potenzial haben. Die Restaurierung eines heruntergekommenen Objekts in einem begehrten Stadtteil kann eine wahre Goldgrube sein. Ein vergleichbares Objekt in einem sozialen Brennpunkt kann im schlimmsten Fall eine vollkommene Fehlinvestition sein. Theoretisch kann auch ein solches Objekt gekauft und renoviert werden und mit Gewinn wieder verkauft werden. Hier ist das Risiko jedoch wesentlich höher, geringere Erlöse zu erwirtschaften.
Vor dem Kauf solltest du dir das Objekt genau ansehen und die Qualität durch einen Gutachter prüfen lassen. Sind beispielsweise die Wände feucht bedeutet das zwar nicht, dass das Objekt nicht gekauft werden kann, aber die Folgekosten bis zur Instandsetzung sind wesentlich höher. Werden solche Mängel erst während der Renovierungsarbeiten entdeckt, entstehen zusätzliche, bislang nicht kalkulierte Kosten. Auch wenn dieser Fall immer eintreten kann, solltest du mit den entsprechenden Fachleuten vor dem Kauf die Umbauarbeiten planen und auch die Kosten im Vorfeld ermitteln.
Neben dem Zustand des Objekts sollten weitere Faktoren den Kaufpreis beeinflussen. Dazu gehören beispielsweise Umfeldfaktoren. Befindet sich das Objekt an einer Hauptstraße oder in der Nähe eines Industriegebiets können weniger hohe Verkaufspreise erzielt werden, als in reinen Wohngebieten.
Fazit
Fix und Flip ist eine Investitionsmethode für Menschen, die bereit und in der Lage sind, sich mit ihrer Investition zu beschäftigen. Es handelt sich um keine passive Investition und kein passives Einkommen. Die Methode ist jedoch auch mit einigen Risiken behaftet. Für Menschen mit hohem Sicherheitsbedürfnis bietet sich diese Methode nicht an. Für Menschen, die gerne Gebäude renovieren, bereit sind, sich in diese Methode einzuarbeiten und das finanzielle Risiko tragen können, ist Fix und Flip eine hervorragende Investitionsmethode.
