Der englische Titel zeigt schon, dass dies als Verkaufsprinzip und selbst als Dienstleistung, die das Staging besorgt, eher kürzlich eigene Aufmerksamkeit auf unserem Markt gefunden hat. Du sollst hier erfahren, was Home Staging überhaupt ist, wie du es einsetzt und was du damit erzielen kannst.
Home Staging wird immer beliebter - aus gutem Grund
Selten wirst du auf Verkaufsangebote stoßen, die Objekte vorzeigen, die nicht wenigstens ausgeräumt und grob gereinigt wurden. Leer und einigermaßen besenrein lässt sich eine Wohnung viel besser anbieten als im vernachlässigten Zustand. Denn der drückt den Preis. Da überlegst du doch glatt, ob nicht die besondere Ausstaffierung der Wohnung den gegenteiligen Effekt erzeugen würde - also einen tendenziell höheren Preis.
Da liegst du richtig. Das ist die Idee hinter dem Home Staging. Es kann für Fotos eingesetzt werden, und für die eigentliche Besichtigungsphase der Offerte. Die Wohnung wird bewusst visuell und unter Einsatz von Licht und Schatten, aber auch durch kunstvolles Arrangieren von "zufällig" aussehenden Accessoires aufgewertet.
Das kann schon für die Fotos geschehen, die mit dem Exposé herumgereicht werden sollen oder auf der Immobilienmakler Webseite das Objekt vorstellen sollen. Ein wunderbarer Spielplatz für gekonnte Präsentation. Bevor Interessenten eingeladen werden, kann das Staging die Präsentation für das eigene Erleben durch die Interessenten eingesetzt werden, ist dann aber weniger effektiv als im Bildmaterial. Da wundert es nicht, dass diese Methode in Deutschland immer beliebter wird und weitere Verbreitung findet. Es spricht sich herum, dass dadurch mehr Verkaufserlös, sprich Geld zu machen ist.
Wenn dir also dein Immobilienmakler den Vorschlag macht, deine Wohnung vor dem Anbieten per Staging aufzuhübschen, indem eine ansprechende Bilderserie davon gemacht oder vor einer Besichtigung entsprechend ausstaffiert wird, solltest du dem gegenüber im eigenen Interesse aufgeschlossen sein und die Maßnahme als verkaufsfördernd begrüßen.
Du musst dich dann nicht weiter darum kümmern, sondern kannst den Makler und den von ihm beauftragten Fotografen, Innenarchitekten, oder Home Staging Experten (falls vorgesehen) alles machen lassen. Du erkennst also einen Immobilienmakler, der mit der Zeit geht und moderne Verkaufshilfen einzusetzen weiß, daran, ob er Staging kennt und anbieten kann - oder nicht. Gehört das Staging nicht zu seinen Stärken, muss er einen Nachteil gegenüber aufgeschlosseneren Vertretern der Immobilienbranche haben. Entsprechend fade und lustlos präsentiert sehen denn auch seine Aushänge aus.
Das musst du doch nicht ausbaden. Besser, du gehst zu einem Immobilienmakler, der dir Home Staging anbieten kann oder wenigstens weiß, was das ist und wie man es anzufangen hat. Es ist schließlich in deinem Interesse, wenn sich deine Wohnung besser, schneller und vor allem für einen höheren Preis verkaufen lässt. Eben unter Zuhilfenahme des Staging.
Bilderserie oder Besuchsvorbereitung?
Für das Gestalten der Wohnung für eine Fotosession oder die Inspizierung durch Interessenten ist es nicht so wichtig, ob deine Immobilie bewohnt oder unbewohnt ist. Umgeräumt werden muss sowieso, bis der Fotograf mit der Szenerie zufrieden ist. Handelt es sich um Leerstand, wirkt ein Bild, das den Eindruck erweckt die Wohnung werde genutzt, doch viel sympathischer als demonstrative Leere.
Damit wird ja nicht vorgetäuscht, du würdest das Objekt nicht als Leerstand anbieten lassen. Du darfst nur das Bildmaterial nicht dafür verwenden, etwas zu behaupten, was der Wirklichkeit nicht entspricht. Denn das könnte dir als bewusste Täuschung ausgelegt werden. Home Staging alleine ist noch keine Täuschung, aber damit verknüpfte Behauptungen könnten es sein.
Also belasse es bei den Eindrücken, die die Bilder oder der Eindruck beim Begehen selbst unausgesprochen zu vermitteln vermögen. Am besten, du überlässt alles dem Makler, denn der kennt sich am besten damit aus, was im Zusammenhang mit einem Wohnung Verkaufen angepriesen werden kann und was irreführend wäre. Schöne Bilder sprechen für sich selbst, dazu muss keine Geschichte erfunden werden.
Oder doch? Wenigstens in der Bildkomposition. Der Fotograf oder Staging Experte wird die Räume nicht einfach leer ablichten beziehungsweise vorzeigen, sondern sie ansprechend drapieren. Gegenstände werden darin verteilt, die natürlich wirken sollen, als hätte sie nur jemand dort vergessen. Die Szenerie wird belebt. Auch wenn die Wohnung eigentlich unbewohnt ist und leer steht.
Gibt es keine Vorhänge an den Fenstern, hängt man welche auf. Unordnung will man nicht vermitteln, aber eine Art charmante Lässigkeit darzustellen ist okay. Dazu können auch Möbel aus der Originaleinrichtung dienen, jedoch nicht von der Art, die den Blick völlig verstellen und das räumliche Empfinden einschränken. Also keine massive Schrankwand; ein Bistrotisch mit Stuhl dagegen schon.
Die Eingriffe können auch beherzter fallen, durch einen anderen Fußboden oder neue Farbe an den Wänden. Was die Bilder für die Präsentation im Exposé angeht, können in Maßen können die Veränderungen bei der Bildbearbeitung am PC weiter intensiviert werden. Eine generelle Aufhellung der Szenerie ist wohl immer ganz oben auf der Wunschliste. Dafür lässt sich mit Tageslichtscheinwerfern und Reflektorschirmen nachhelfen, wenn das echte Tageslicht nicht stark genug wirkt.
Lass das Kopfkino beim Betrachter weiterlaufen
Die Art der Immobilie spielt eigentlich keine Rolle. Eine Wohnung, ein Haus, ein Büro und selbst Produktionshallen lassen sich durch Staging vorteilhafter präsentieren. Eine Wohnung verkaufen verlangt verglichen mit ganzen Hallen einen relativ geringen Aufwand an Aufbereitung, um perfektes Home Staging zu generieren. Die Räume sind nicht sehr groß, eine Überarbeitung von Wänden und Böden (falls für nötig betrachtet) braucht nicht lange und sorgsam arrangierte Gegenstände sind bald komplett aufgestellt.
Beim Bildermachen hat ein Fotograf hier jedoch mehr Schwierigkeiten, seine Ausrüstung unterzubringen. Also vor allem Scheinwerfer und Schirme, die auf Stativen eingerichtet werden. Da geht es in einem Badezimmer rasch sehr beengt zu. Nichts von der Fotografie Technik soll ja auf dem fertigen Bild zu sehen sein. Die Besichtigung kennt hingegen diese Problematik nicht.
Neben einem freundlichen, anheimelnden Eindruck soll über das Staging und Drapieren der Wohnung die Fantasie der Besucher angeregt werden. Dahingehend, wie sie selbst die Wohnung mit ihrer einzubringenden Einrichtung verschönern könnten. Somit suggerierst du mit dieser Methode eine subtile Anregung sich hier gestalterisch einzubringen. Wozu es den Impuls gibt, sich diese Gelegenheit nicht entgehen zu lassen und sich für genau dieses Objekt zu entscheiden. Und das willst du schließlich auch.
Kosten, die vom Ergebnis gedeckt werden sollten
Nun wirst du dich fragen, was Home Staging kostet und ob der Aufwand es wert ist. Das ist von Makler zu Makler - unter denen, die das überhaupt anbieten - verschieden. Aber die Frage danach kostet ja nichts.
Wenn du dir vor Augen führst, welche Unterschiede im erzielten Verkaufspreis möglich sind, dank Einsatzes des Home Staging, gelangst du aber bei der Folgerung an, dass sich diese Kosten amortisieren und durch ihren Effekt gerechtfertigt sind. Ob du das Home Staging nur für die Bilderanfertigung oder für die Besichtigungsphase zum Wohnung Verkaufen; oder beides zusammen buchen möchtest, ist eine Detailfrage.
Dein Immobilienmakler kann dir dazu eine Empfehlung aussprechen, die wohl auch vom Objekt selbst abhängen wird, beziehungsweise von dem dort nötigen Aufwand. Der natürliche Zustand bei Beginn der Verkaufsbemühungen spielt eine Rolle, wie groß dieser ausfällt. Wenn eben die Maßnahmen weniger umfangreich gebraucht werden.
Fazit
Der Zweck heiligt die Mittel. Du musst nicht lange suchen, um den Einsatz von Home Staging für den Verkauf deiner Wohnung zu rechtfertigen. Abhängig vom Talent des Maklers und seiner Partner unter Fotografen und Gestaltern kann beim Wohnung Verkaufen mitunter ganz erhebliche Unterschiede erzielt werden über das bessere Vermarkten. Dazu gehört die bestmögliche Präsentation. Nichts anderes will es erreichen. Sprich mit deinem Makler und lass dir deine Möglichkeiten aufzeigen.
